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プロパティマネジメントとは

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「プロパティマネジメント(Property Management)」とは、不動産オーナー(所有者)からの依頼を受けて、オーナーの利益を図るべく、不動産経営を代行すること、あるいはその代行業者(不動産賃貸管理業者)を指します。頭文字を取って「PM」と呼ぶこともあります。


アセットマネジメント(Asset Management/AM)に近い概念ですが、アセットマネジメントが複数不動産の投資ポートフォリオ管理に特化する業務である一方、プロパティマネジメントは個別の賃貸不動産の現場監督、あるいは現場管理人のようなイメージです。

不動産経営にも「所有と経営の分離」が必要

景気や人口が右肩上がりだった時代とは異なり、不動産経営は年々難しくなり、複雑になっています。そこで、不動産の所有者に代わって、不動産経営のプロフェッショナルが実務を担当するプロパティマネジメントへの需要が高まっているのです。
「餅は餅屋」という言葉のとおり、難しい投資は報酬を支払ってプロに任せ、早期に経営を軌道に乗せて収益の最大化を図ることで、不動産オーナーとプロパティマネジメント業者は、お互いにWin-Winの関係を築けるのです。これを「所有と経営の分離」といいます。

所有と経営の分離は、元々「株式会社制度のメリット」を説明する概念です。出資者(オーナー)の株主が会社を動かすのではなく、企業経営のプロを取締役に据え、経営活動に専念させたほうが企業業績は向上しやすいものと考えられます。その結果、出資者は株式からの収益も得やすくなるという発想です。


プロパティマネジメントの具体的な業務内容

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不動産投資家がプロパティマネジメントを依頼する相手は、投資物件の売主や購入を仲介(媒介)した業者にそのまま任せるケースが多いようですが、プロパティマネジメントやアセットマネジメントを専門に行う業者を選ぶこともできます。なお、どのような業者に依頼した場合でも、業務内容は以下の3種類になりますので、運営具合をチェックするときの参考にしてください。

・収益向上業務
オーナーの投資不動産から得られる収益を向上させ、運営コストを抑える業務です。
例えば空室がある場合、広告を出したり仲介業者の協力を得たりして、新たな入居者を確保することが求められます。また、いったん入居した人が出て行かないよう、満足度を引き上げる施策も求められるでしょう。
不動産からの収益を引き上げる能力を持つプロパティマネジメント(マネージャー)は、オーナーから信頼され、マネジメント契約も不動産投資自体も、長期的に継続するようになります。インセンティブ報酬などのわかりやすいメリットがなくても、長い目で見ればプロパティマネジメント業務から安定した収益を得られるというわけです。

・日常業務
不動産に入居者がいる限り、その賃貸状況を維持管理する業務が必要となります。具体的には、共用部分の見回りや清掃、消耗品の交換や物件の修繕、事務手続きやクレーム対応、家賃の回収や催促などの業務が挙げられます。
十分な清掃で物件の美観や快適性を確保したり、こまめな見回りで物件の不備を発見したり、不審者の侵入を牽制し排除することは、前述の収益向上につながるでしょう。

・資産価値の向上業務
時代の移り変わりに伴う物件の物理的劣化や文化的陳腐化(時代遅れ感)を察知し、大規模修繕やリノベーション(大規模改修)を施す役割も、プロパティマネジメントには求められます。大規模修繕やリノベーションを行う際は、入居者の日常生活に及ぼす影響を最小限に抑えるよう配慮し、入念な計画を作成して、入居者への事前説明も十分に行わなくてはなりません。物件の魅力を増し、資産価値を向上させるプロパティマネジメントは、前述の収益向上業務にも直結します。


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