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  • 矢川駅9分
  • 52,500万円
  • 構造:RC造
  • 築年:平成7年8月築
利回り 6.3%

NOI(営業純利益とは

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pixta_16139951_M 「NOI」とは、Net Operating Incomeの略で、日本語では「営業純利益」と訳されることが多いようです(Netが「純量」、Operatingが「経営上の」という意味)。これは、投資用不動産 から得られる収益の指標のひとつで、これまで投資物件を検討する際に用いられてきた「表面利回り」よりも、NOI利回りのほうが実態に即した収益レベルを測れることから、利用率の高い指標となっています。

表面利回りは、投資用物件がすべて満室になったと仮定した場合の賃料収入(満室賃料)を前提としている指標で、満室賃料収入を物件価格で割って算出される収益率です。人口が増え、住宅の供給が追いつかなかった昭和の時代であれば、満室賃料を元に導き出す表面利回りでも支障はなかったかもしれません。

しかし現在では、よほど人気がある街の条件の良い物件でなければ、常に満室状態を保つことは難しく、空室が生じる可能性を前提とした不動産経営をしていかなければなりません。また、満室運営を目指すためには、広告費などのコストもかさみます。こういった現状から、表面利回りはその物件の収益力を正確に反映できない(収益力を過剰に表してしまう)指標になってしまいました。
一方のNOIは、表面利回りの前提となる満室賃料から、空室損失と運営管理費、税金といった非消費的な経費を差し引いたものです。空室損失とは、その部屋に入居者がいないことで、家賃収入が得られない「機会損失」を指します。

例えば、家賃10万円の部屋が10室あるアパート(満室賃料は100万円)に空室が2室ある場合、空室損失は20万円。ここから管理費や税金などの諸経費を差し引いた金額がNOIです。諸経費を10万円とすると、NOIは100万円-(20万円+10万円)=70万円となります。

ちなみに、満室賃料に対するNOIの割合を「NOI率」といいます。この例の場合のNOI率は0.7(70%)となります。また、表面利回りにNOI率をかけた数値が「NOI利回り」です。前述のアパートを1億円で購入していた場合、表面利回りは12%、NOI利回りは8.4%ということになります。

NOIを向上させるポイントは空室とコストの減少

NOIが、投資不動産オーナーにとっての手取り収入だとするならば、不動産投資を安定的に成功させるために重要視しなければならないのは、表面利回りではなくNOI利回りであることはおわかりでしょう。

NOIは、空室と運営コストを減らすことで向上します。空室は、不動産会社への広告費を増やし、リフォームをして部屋の魅力を増せば減るかもしれません。しかし、このような施策を行った場合、運営コストが増えてしまいます。同じようにリフォームした場合でも、潜在顧客にダイレクトにアピールしやすいネット広告を活用すれば、物件の注目度が上がり、比較的低コストで入居者を増やせるかもしれません。

また、物件の実態に見合った適正な賃料を設定していれば、入居者が不満を持って出ていくことも減るため、新たな空室が発生しにくくなります。基本的に、物件が古くなるほど賃料を下げる必要があると心得ていれば、ふさわしい額を設定できるでしょう。とはいえ、ただ下げれば良いというものでもありませんから、不動産(管理)会社といっしょに満室運営できる賃料を見いだす必要があります。

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