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不動産取得税とは

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不動産取得税とは、法人・個人を問わず、不動産の取得(交換・贈与・財産分与など、購入に限らず)に対して、不動産所有権の取得者に課税される地方税です。


不動産取得税は、「不動産の移転」に着目して課税されるという性質を持っています。このため、不動産の取得が有償でも無償であっても、課税標準額(総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格)に対して税率を掛けた額が課税されます。仮に不動産を取得して1日でも所有権を持った場合、翌日すぐに売却したとしても課税の対象となります。ただし、相続により取得した場合は課税の対象となりません。


不動産取得税の計算

不動産取得税は、不動産取得時に1回限り納める税金ですが、納期は都道府県によって異なります。納税者は、不動産取得後およそ半年から1年のあいだに送付される納税通知書を使用して納付を行います。


不動産取得税の計算ですが、各都道府県とも「取得した不動産の価格(課税標準額)×4%(標準税率)」と定めています。


ここでいう「取得した不動産の価格」とは、固定資産評価基準によって決定された価格のことです。建築にかかった費用や、不動産を購入したときの金額ではありません。
贈与や交換によって取得した場合も、固定資産課税台帳に登録されている価格が基準となります。なお、固定資産課税台帳に価格が登録されていない物件に対しては、都道府県が固定資産評価基準によって価格を決定します。2018年3月31日まで、「宅地評価土地」の取得に対する課税標準額の減額が行われていますので、今は土地を求めやすい時期といえるでしょう。


◆宅地評価土地の取得に関わる課税標準額を価格の2分の1とする特例措置
2018年3月31日までに取得した宅地評価土地に対しては、課税標準額は2分の1に減額されます。


一方の「標準税率」とは、地方税法によって総務大臣が算定の基礎として用いる税率のことです。地方自治体(道府県及び及び市町村)が必要であると認める場合において、自由に設定することができます。この標準税率も、特例措置によって以下のように軽減されています。


◆住宅及び土地の取得に関わる標準税率(本則4%)を3%とする特例措置
2018年3月31日までは、土地及び住宅に対して3%に軽減されます。


ここで説明した課税標準額及び標準税率の特例措置を受ける場合ですが、適用申告などの手続は不要となっています。


新築住宅の軽減

新築住宅の場合、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下(増改築を含む)であれば、課税標準額から1,200万円の控除が受けられます。さらに、2018年3月31日までに「認定長期優良住宅」を取得した場合、控除額は1,300万円となります。
また、新築の区分所有物(マンション・アパート)を取得した場合は、40平方メートル以上240平方メートル以下の物件に対して、上記と同様の軽減措置が受けられます(共用部分の面積は共有持分で按分)。


ただし、住宅の用途は、自分の居住用をはじめ、セカンドハウス(遠距離通勤用など毎月1回以上住居用として利用する家)、または賃貸用の住宅に限られます。また、新築から1年以内に増築などで合計床面積が240平方メートルを超えた場合は、この軽減措置の対象外となりますので注意してください。


耐震基準を満たした中古住宅の軽減

中古住宅を取得した場合の軽減措置としても、一定の控除額が定められています。控除を受けられるのは次の(ア)~(ウ)の要件を満たす中古物件です。


(ア)居住要件
「自己の居住用」として取得したもので、取得時に家屋の利用状況が「住宅」である必要があります。したがって、住宅以外のものをリフォームして住宅として活用する場合は、取得前にリフォームを完了させなければなりません。


(イ)床面積要件
50平方メートル以上240平方メートル以下の物件に限ります(一戸建以外の貸家の場合は、40平方メートル以上240平方メートル以下)。ただし、現況の床面積で判定されるため、登記床面積と異なる可能性があります。住宅と同一敷地内にある物置や車庫なども含まれるため注意してください。


(ウ)耐震基準要件
以下の(1)(2)のうち、いずれかの要件を満たす必要があります。


(1)1982年1月1日以後に新築されたもの

(2)建築士などが行う耐震診断によって、新耐震基準に適合していることが証明されたもの(ただし、取得日からさかのぼって2年以内に終了している場合に限る)


なお、控除額は中古住宅が新築された日に応じて変動します。
新築年月日 控除額
1954年7月1日~1963年12月31日 100万円
1964年1月1日~1972年12月31日 150万円
1973年1月1日~1975年12月31日 230万円
1976年1月1日~1981年6月30日 350万円
1981年7月1日~1985年6月30日 420万円
1985年7月1日~1989年3月31日 450万円
1989年4月1日~1997年3月31日 1,000万円
1997年4月1日以降 1,200万円
※1981年5月30日以前に建築確認を受けた建物については、新耐震基準に適合していることが証明された場合のみ。


耐震基準を満たしていない中古住宅(耐震基準不適合既存住宅)の軽減

中古住宅購入時の不動産取得税の軽減を受けられる要件のうち、(ウ)の耐震基準要件を満たしていない場合であっても、2014年4月1日以降に個人が取得した中古住宅で、取得後6ヵ月以内に以下の(1)~(3)の条件をすべて満たしているときは、不動産取得税が別途軽減されます。


(1)取得した中古住宅に耐震改修工事を行う
(2)耐震診断によって耐震基準に適合していることが証明されている
(3)工事後、取得者が当該住宅に居住する


なお、控除額は以下のように中古住宅が新築された日に応じて変動します。

新築年月日 控除額
1954年7月1日~1963年12月31日 30,000円
1964年1月1日~1972年12月31日 45,000円
1973年1月1日~1975年12月31日 69,000円
1976年1月1日~1981年6月30日 10万5,000円
1981年7月1日~1981年12月31日 12万6,000円

取得した中古住宅において、耐震改修工事中または工事の予定がある場合、徴収の猶予を受けることができます。なお、そのときは「猶予の申請」が必要なので注意してください。


不動産投資における注意点

例えば、売買によって不動産を取得したものの、契約違反があったために売買契約を解除したとしましょう。この場合、買主に対して不動産取得税は課せられるのでしょうか。
なんと、答えは「YES」です。


不動産取得税は、不動産を取得した際に課せられる税金です。落ち度は先方(売主)にあったとはいえ、一瞬でも「不動産を所持した」ことには変わりがないので、買主に対して税金の支払い義務が生じます。


特にマンションを一棟買いする場合は、不動産取得税の負担も増大します。無駄な税金を払わないためにも、売買をするときは専門家からアドバイスをもらいつつ、慎重に契約する必要があります。


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