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委託管理とは

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委託管理とは、マンションの管理・運営を管理会社 に委託(アウトソーシング)する運営方法です。


不動産業界で一般に「委託管理」という場合、分譲マンションの管理組合が管理・運営業務を管理会社に委託することを指す場合と、賃貸マンションのオーナーが管理・運営業務を管理会社に委託する場合のふたつの意味があります。


しかし不動産投資用語として「委託管理」という場合、オーナーが下記のような管理・運営業務を管理会社に委託し、基本的にオーナーはマンション管理・運営の実務に触れないという管理方法を指すのが一般的でしょう。


賃貸マンションの管理・運営業務には、主として下記のようなものがあります。


【賃貸管理】・・・収益物件 としての賃貸マンションを経営するためのオペレーション

・家賃管理(毎月の家賃の入金管理・滞納などに対する事務連絡や督促業務など)

・契約業務

・退去立ち会い

・入居者の募集

・入居者のクレーム対応

など


【建物管理】・・・建築物としての賃貸マンションの価値を保持するためのオペレーション

・設備トラブル対応

・建物設備の保守点検

・定期清掃

・建物の修繕

など


委託方法としては、これらの管理・運営業務の一部を管理会社に業務委託して、オーナーが自分でできることは自分でやるという方法や、賃貸管理と建物管理を別々の業者に委託する方法、業務一式をそっくり管理会社に委託する方法などがあります。


業務一式を委託した場合、管理会社に支払う管理委託費は、およそ家賃の数パーセントにあたるのが一般的でしょう。ただし、業務の内容やサービスのレベルなどの違いなどによって料金設定にはかなりの開きがみられます。


なお、こうした管理会社に管理・運営業務を委託せず、オーナーが自ら行うことを「自主管理 」といいます。

委託管理と自主管理のどちらを選ぶかはオーナーの自由ですが、管理・運営業務のなかには設備トラブル対応(水道管の破裂、ガス器具の故障など)や入居者のクレーム対応といった即時性を求められる業務もあり、物件が遠隔地にあるような場合や、オーナーが別の職業を持っているような場合には自主管理は困難かもしれません。

また、「自主管理ができないこともないが、ひとつの収益物件に自分の生活を長時間束縛されたくない」という理由で委託管理を選択するという考え方もあるでしょう。

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