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  • 矢川駅9分
  • 52,500万円
  • 構造:RC造
  • 築年:平成7年8月築
利回り 6.3%

イールドギャップとは

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yieldgap01.jpg 投資用語の「イールドギャップ(yield gap)」は、投資利回り(%)と国債利回り(%)の差をいいます。ここでいうイールドとは、「収穫」や「報酬」、ギャップは「差」や「隔たり」といった意味です。これから始めようとしている投資事業が、あらゆる投資の中でもリスクが最も低水準で安定していると考えられる国債と比較して、どれほどの収益を期待できるかを割合にして示したものといえるでしょう。

不動産投資の世界では、イールドギャップを「投資物件の利回り(%)と借入金の年利(%)の差」で表すことが多いようです。つまり、金融機関で不動産投資ローンを組み、その融資金を元に不動産投資を行っていることが前提となります。

不動産投資におけるイールドギャップの算出法

投資物件の利回りは、「年間家賃収入÷購入時の物件価格」で求められます。例えば、投資物件の価格が3,000万円、得られる家賃収入が年間300万円だとすれば、表面利回りは10%です。この物件を購入する際、銀行などの金融機関から融資を受けて、その借入金利が3%の場合、イールドギャップは10%-3%で7%となります。

不動産投資の場合、家賃収入の中から借入金利を支払っていきますので、イールドギャップが大きいほど返済に困りません。キャッシュフローに余裕ができますから、そうして作った資金を再投資することで事業を拡大することも可能です。
逆にイールドギャップが小さいときは、余裕の少ない(利益の出にくい)不動産投資事業といえるでしょう。また、マイナスは赤字であることを示しますので、抜本的な経営の見直しや、売却でキャピタルゲインを得る方針転換のほか、購入前段階であれば物件の選び直し、自己資金割合を増やす(金融機関からの融資割合を減らす)といった対策が必要となります。

つまり、金融機関からの融資を受けて不動産投資を行う場合、イールドギャップは物件選びで参考にすべき数値のひとつとなるのです。その目安ですが、最低2%を確保しておくと良いといわれています。

なお、投資利回りが高くても、その物件に対して融資される借入金の金利が高すぎると、イールドギャップは小さくなりますので、投資の再検討が必要となります。一方で、低めの利回りの物件であっても、借入金利が低く、イールドギャップが2%を上回るようなら検討に値する物件といえます。


正しいイールドギャップは実質利回りで求められる

イールドギャップを計算する際の基礎となる「利回り」ですが、表面利回りでなく、実質利回りで見ないと、気付かないあいだに思わぬ損失を被ることになります。先ほどの例で、物件価格3,000万円、年間家賃収入300万円として10%というのは、単純計算に基づく表面利回りだからです。

不動産投資には、火災保険料、管理費、物件のメンテナンス費用のほか、修繕積立金、固定資産税などの租税、家賃保証や管理代行などで不動産会社に支払う費用など、運用上欠かすことのできないさまざまなランニングコストが発生します。借入金利は、このランニングコストを年間家賃収入から差し引くことで求められる実質利回りから支払うことになります。先ほどの物件のランニングコストの年間総額が60万円だった場合、実質利回りは(300-60)÷3,000=8%です。借入金利が3%であればイールドギャップは5%ということになりますので、投資に適した物件であることがわかります。


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