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管理会社とは

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不動産における「管理会社」とは、一般的にはマンション管理組合から管理業務を委託された専門業者のことです。分譲マンションの場合と賃貸マンションの場合で、法的な扱いが異なります。


分譲マンションの管理会社

分譲マンションの管理会社は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」の規制を受け、国土交通省への登録制となっています(マンション管理適正化法44条)。


この登録は、分譲マンションの管理を請け負う不動産管理会社に課せられた法的義務です。もし、虚偽の申告など不正な手段によって登録を受けた場合は、1年以下の懲役または50万円以下の罰金に処せられる場合があります(マンション管理適正化法106条1号)。


登録の有効期限は5年間。この期間を経過した以降も管理業務を行う業者は、更新の登録を受けなければなりません。1回の登録で済ますことなく、国土交通省による定期的且つ継続的なチェックを受けることで、不動産管理会社が中長期にわたって適正な管理を行う信頼性を担保しようとしているのです。


ちなみに、管理会社はマンションを適正に管理するため「マンション管理適正化法」に基づいて、おもに以下の業務を受託します。


事務管理業務
「基幹事務」と「基幹事務以外」に分かれています。基幹事務は、おもに管理組合会計の収入及び支出の調定、管理組合会計の出納、マンション維持・修繕の企画または実施の調整といったものになります。基幹事務以外は、理事会支援業務、総会支援業務、そのほかの業務になります。

管理員業務
マンション居住者・訪問者の受付等の業務、建物・設備の点検業務、各種工事等の立会業務、各種報告連絡業務です。

清掃業務
日常清掃と特別清掃のことです。

建物・設備管理業務
建物、エレベーター設備、給水設備、浄化槽・排水設備、消防設備、機械式駐車場設備などの点検・検査を行います。

当然、管理業務委託事項はマンションごとに異なります。

賃貸マンションの管理会社

賃貸マンションでも管理業務は発生します。なお、賃貸マンションの場合は不動産会社などに管理業務を委託することが多いようです。不動産会社などが受託する管理業務は、大別すると「入居者管理」と「建物管理」に分かれています。おもな受託業務は以下のとおりです。


入居者管理
賃料集金代行、賃料滞納への対応、賃料保証(入居者が賃料を滞納したときの賃料保証サービス)、苦情対応、契約更新代行など。

建物管理
日常業務(日常清掃業務)、入居者退去業務(入居者退去後の住戸原状回復・修理・リフォームなどの手配)など。

そのほかの業務
建物老朽化防止対策のための長期修繕計画 や予算計画作成など。


賃貸マンションの管理受託業務については、不動産会社などに対する法規制がなく、業務内容も多岐にわたるため、管理委託先や委託費、契約などの決定には慎重な判断が求められます。また、管理委託費は賃料の5~10%が相場といわれていますが、業務委託内容によっては10%を超えるケースもあるようです。そのため、事前に業務委託内容を明確にして、複数社から見積もりを取るのが常道といえるでしょう。


ただし、賃貸マンションにおいても、管理会社による適正な管理が望まれることはいうまでもありません。そこで国土交通省は、2011年の告示によって、「賃貸住宅管理業の登録制度」を創設しました。これは、法律に基づいて国会で定めた制度ではなく、国土交通省が示したガイドラインですので、登録に強制力はありません。なお、この制度における賃貸物件管理業も、マンション管理適正化法の規制にならい、登録簿の有効期間は5年となっており、更新制となっています。また、賃貸物件を管理する不動産管理会社は、「家賃・敷金などの受領事務」「契約更新事務」「契約終了事務」のいずれかひとつを継続的な業務として行っている会社であると定義されています。

契約前から退去まで、多岐にわたる管理会社が負う義務

管理会社のほとんどは、家賃の回収にあたっていると考えられるため、法的にほとんどは「管理会社」の適用範囲に含まれるといえます。賃貸物件管理業として登録された管理会社は、以下のような義務を負います。


賃貸物件管理業として登録された管理会社が負う義務

  • ・従業者証明書の携帯義務
  • ・断定的判断・重要事実不告知・不正行為の禁止
  • ・誇大広告の禁止
  • ・契約を更新するときの書面交付義務
  • ・基幹事務(家賃や敷金の受領事務など)をほかの業者に再委託することの禁止
  • ・賃貸借契約を終了するときの敷金返還額を書面で説明する義務
  • ・管理業務契約が終了したときに、借主にその事実を通知する義務
  • ・賃貸借契約に基づかずに金銭を受け取ったときは依頼主に通知する義務
  • ・業務によって受け取った財産は、ほかの資産と分別して保管する義務
  • ・管理業務の内容や進捗状況を、依頼主に定期的に報告する義務
  • ・帳簿の作成・保存義務
  • ・秘密保持の義務
  • ・従業員に研修をほどこす義務


管理会社は、国交省の登録を受けたところで義務を課されるばかりであり、一見するとメリットがないように思えます。しかし、不動産管理会社が登録を受けている賃貸物件であるという事実そのものが、物件自体の信頼性に結び付き、借主は物件選択や管理業者との契約の判断に活用することができます。

貸主 から委託を受けた場合とサブリース では借主への説明方法が異なる

賃貸物件の不動産管理会社は、どの依頼主から委託されているかによって、契約形態として法的に大きく「受託管理型」(物件の貸主からの委託)と「サブリース型」(物件が転貸されている場合、転貸主からの委託)の2種類に分けられます。

受託管理型の場合、管理会社は借主に、重要事項に関して説明した書面を交付すれば足りますが、サブリース型の管理会社は、借主に書面を交付するだけでなく、重要事項に関して口頭で説明する義務があります。

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