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  • 矢川駅9分
  • 52,500万円
  • 構造:RC造
  • 築年:平成7年8月築
利回り 6.3%

既存不適格とは

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既存不適格とは、建築当時は規定に則って建てられたものの、たび重なる法改正によって基準を満たさなくなってしまった建物のことを指します。これに対して、建築当時から基準を満たしていなかった建物は違法建築物と呼ばれ、両者は明確に区別されています。


建築基準法において違法建築物を放置すると懲役または罰金が課せられる可能性がありますが、既存不適格建築物はそのままの状態で維持することが可能です。ただし、それは猶予を与えられているだけであって、リフォームなど工事を伴う増改築を行う場合は、建物全体に現行法が遡及適応されます。
例えば、斜線制限に引っかかっている既存不適格建築物をリフォームするときは、同時に該当する斜線部分も調節しなければいけません。


建築基準法が施行されたのは昭和25年。国民の生命・健康・財産を守るために、建築物の安全性、火災時の安全性、環境衛生など、さまざまな基準を定めた法律です。同法は都市の発展に伴って新たに条件が設定されたり、被害の大きな地震が起こるたびに高い耐震性が求められたり、これまで多くの改正が行われてきました。
最も大きな改正といわれるのが1981年に施行された新耐震設計基準です。これ以前の建物は旧耐震基準で建てられたもので、倒壊リスクが高いとされています。また2000年にも地盤調査が事実上の義務になるなど、耐震基準の分野において大きな見直しがありました。ともに既存不適格の物件が増えた年であるため、不動産選びの際には「1981年及び2000年以前に建てられた物件」に注意する必要があります。


既存不適格のデメリットとしては、耐震性が低い、売値が低くなる、リフォームしづらいなどの点がありますが、不動産投資時に気を付けたいのは、「建替えのときに規模が小さくなる可能性がある」ということです。現行法によってマンションの部屋数が少なくなってしまう場合、返済計画にズレが生じるケースもあります。


土地を安価に手に入れたい場合、建築物の撤去を前提として既存不適格物件を探すというテクニックもありますが、リフォームを含めた長期的な投資運用をお考えの方にはあまりお勧めできない物件です。


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