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  • 構造:RC造
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GPI(総潜在賃料収入/Gross Potential Income)とは

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不動産投資において、投資家の基準となる数字のひとつとして「GPI」が挙げられます。GPIとは「Gross Potential Income」を略した用語で、日本語に直すと「総潜在賃料収入」。つまり、賃貸不動産物件が1年間に得られる賃料の総収入(部屋数×家賃×12ヵ月分)を指します。この計算は、たとえ物件に空室や滞納といったマイナス要因が存在しても、それらを無視して行われる(つまり全室が1年間満室で家賃も滞りなく支払われると想定する)ことが最大の特徴です。


実際の賃貸物件(アパートやマンション等)が、1年間1日も途切れることなく全室満室で、入居者が滞りなく家賃を納める状態を築くことは、現実的ではありません。たとえ新築やリノベーション した駅近の物件で、家賃を相場より安く設定したとしても、入居のタイミングはずれますし、退去に伴うクリーニングやリフォームによる空白期間が発生することは避けられない事実です。
そういった不確定要素を勘案して、例えば稼働率80%という設定にすれば、現実的な賃料収入額の算出は可能でしょう。しかし、不動産投資家は物件のGPIをしっかり把握しておく必要があります。それは、この数字がそのまま経営目標となるからです。
GPIは「投資した不動産が上げる最大の売上」ですから、その数字に限りなく近づけることが経営者(投資家)の目標になります。「入居者を増やす」「満足度を高めて長く住んでもらう」「リフォームをする」といった努力のすべては、経営目標(=GPI)を達成するために行うものです。管理会社 や地域の不動産業者と協力し、GPIに少しでも近づけることが不動産投資家のあるべき姿なのです。


GPIを基準にCFTを作成する

GPIは、不動産投資を行う際の指標のひとつとしても重要です。対象の不動産の1年間の収支をまとめた「CFT(キャッシュフローツリー)」を作るとき、一番上に来る数字がGPIになります。そこから「賃料差異」や「空室による機会損失」「滞納による損失」などを引いた金額が、「EGI(Effective Gross Income) 」と呼ばれる「実効総収入 」です。そのEGIから税金、保険料、修繕費、管理会社への委託費、不動産会社への広告費、共用部分の備品代、事務費用などの「管理運営費」を引いた金額が「NOI(Net Operating Income) 」、つまり「償却前営業利益」になります。このNOIから「ADS(Annual Debt Service)」(=年間ローン返済額)を引いた数値が、1年間のキャッシュフロー というわけです。


CFT(キャッシュフローツリー)
GPI 2-2
(+/-)賃料差異1 3-2
(-)空室損 4-2
(-)滞納損 5-2
(+)雑収入 6-2
EGI 7-2
(-)管理運営費 8-2
NOI 9-2
(-)ADS 10-2
キャッシュフロー その不動産が1年間で生む収益


CFTに入れる要素の賃料差異は、全戸がGPIで設定した家賃どおりに入居していれば発生しません。しかし、「募集時期が悪い」「日当たりなど部屋に問題がある」といった事由から、値引いた家賃で契約される場合があります(逆に近隣と相場を合わせる、借り手側の事情などから設定した家賃より高くなる場合もあります)。
次の滞納損は、文字どおり滞納された家賃が回収不能になったときに発生するものです。しかし、近年は「フリーレント 」(無料で借りる)を設定して入居者を募集するケースもあり、そこで発生する「家賃収入がゼロ」になった期間の損失もこの枠に含みます。
雑収入は、いわゆる礼金や更新料 など、家賃に含まれない収入のことです。また、駐車場がある場合、その利用料もここに計上します。不動産の立地などにもよりますが、政党のポスター掲示料や看板の設置、撮影などで使われた際の謝礼といったものも含まれます。
管理運営費は、賃貸不動産を所有し運営する上で必要不可欠な費用です。固定資産税都市計画税 などの税金をはじめ、火災保険、地震保険、共用部分の光熱費・水道代、建物を守り補修に備える維持修繕費などが挙げられます。また、エレベーターが設置されている建物であれば、メンテナンス費もかかります。さらに、入居者を紹介してくれた宅地建物取引業者への謝礼(広告費)、管理を委託した場合は管理費や清掃費といったものがこの範疇になります。

GPIは固定ではなく、毎年見直す必要あり

こうして求められたキャッシュフローが、不動産の投資判断を決める最重要な数字であることは言うまでもありません。しかし、不動産は築年数に応じて傷みが生じますし、賃貸市況も一定ではありませんから、取得年の数字を何年も継続することは不可能です。不動産投資家は、GPIをはじめとする数値を年ごとに見直し、変更していく必要があるのです。
景気動向にもよりますが、GPIは基本的に年ごとに低下していきます。その下がり方を緩やかにする手段としては「空室率 の低下」「フリーレント期間の短縮」「維持管理費の節約」などが挙げられます。また、周辺環境の好転や施設設備への投資を行った場合は「賃料アップ」を視野に入れても良いでしょう。とはいえ、賃料を上げることは空室率の上昇や滞納の発生にもつながります。GPIを高く維持することは不動産価値の観点からも重要ですが、その数字だけを見るのではなく、広い視点で投資判断を下すことが大切です。

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