PICK UP!

  • 矢川駅9分
  • 52,500万円
  • 構造:RC造
  • 築年:平成7年8月築
利回り 6.3%

取引態様とは

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

「取引態様」とは、不動産業者(宅地建物取引業者)が、取引きの対象となる不動産に対してどのような立場で関与するのかを明示したものです。 不動産業者が紹介する土地や建物は、その業者自身が所有するものであるとは限りません(そのようなケースはむしろ少数です)。多くは、土地や建物のオーナーが買い手や借り手を探す際に、不動産業者に募集広告やマッチング作業を委託する形式が通常です。 宅建業法(宅地建物取引業法)第34条(取引態様の明示)では、宅地建物取引業者は不動産取引に際して、注文者に対して取引態様を明らかにする義務があるとされています。また、不動産広告にも取引態様を明示しなくてはなりません。

不動産業者の取引態様は3つに分類される

取引態様には、以下の3つがあります。

1. 売主・貸主(当事者)
みずからが所有する不動産を販売・賃貸する場合で、大手不動産会社やマンションデベロッパーなどの分譲物件や賃貸物件に見られます。また、中古住宅/マンションを不動産業者が買い取り、リフォームやリノベーションをして売主となることもあります。なお、「貸主」とある場合は、不動産業者がオーナーであるとは限らず、転貸の目的でオーナーから一括借り上げしている「サブリース」の業態となっている場合もありますので、注意してください。

2. 代理
売主から代理権を得た宅地建物取引業者が、売主に代わって買主や借主と契約を結ぶ形です。売主と販売代理契約を結んだ不動産業者がこれを行いますが、大手不動産会社などの場合はグループ内に販売代理を専門とする会社を擁していることも珍しくありません。また、売主と提携している不動産管理会社などが代理を務めるケースもあるようです。

3. 仲介・媒介
不動産業者の取引形態として、最も多いケースです。当事者に代わって、宅地建物取引業者が連絡や事務手続き・交渉を行いますが、契約は当事者と買主(借主)が結びます。物件を直接預かっている場合は媒介、物件を預からずに広告宣伝に専念する場合は仲介です。また、媒介業者を介して行う仲介もあります。この場合、仲介の不動産業者はオーナーのことを直接知らないことが大半です。ただ、買主や借主にとっては、媒介も仲介もほぼ同じですから、あまり気にする必要はありません。


媒介契約は一般、専任、専属専任の3種類

不動産業者に、買主や借主の紹介を依頼するオーナーの立場から見ると、不動産媒介契約は3種類に分かれています。

・一般媒介契約
不動産業者を特定の1社に限らず、複数の「掛け持ち」をしても問題ない契約です。契約中に並行して、オーナー自身で買い手や借り手を探しても構いません。
複数の不動産業者を股に掛けて、買い手や借り手の候補者を、より多く確保することができますし、「相見積もり」を取って、より良い条件の業者を確保することも可能です。ただし、候補者を探し出してきても契約に至る保証がありませんので、業者のモチベーションが上がりにくいというデメリットもあります。

・専任媒介契約
条件が良くなく、物件の買い手・借り手がなかなか見つからない場合に、不動産業者1社のみに媒介を依頼する契約です。契約中に並行して、オーナー自身で買い手や借り手を探しても構いません。
媒介契約を1社が独占しているので、業者のモチベーションが上がり、積極的に広告を出してくれるメリットがあります。ただし、特定の業者に媒介を任せるため「相見積もり」ができず、知らず知らず不利な条件で契約させられるリスクもあります。また、不動産業者を変えるときは、一度契約を解除して、新たに契約を締結する手間がかかります。

・専属専任媒介契約
特定の不動産業者1社のみに媒介を依頼する契約です。ただし、契約中に並行して、オーナー自身で買い手や借り手を探すことや、直接契約することは禁じられてしまいます。
専任媒介契約よりも、媒介のモチベーションが上がる場合が多いですし、週に1回以上という高い頻度で状況報告をもらえるメリットがあります。一方で、専任媒介契約と同様のデメリットが生じます。


取引態様ごとに異なる仲介手数料が発生

trade-aspect01.jpg

取引態様の違いにより、対象不動産に対する宅地建物取引業者の権利や役割は異なります。

また、仲介の場合は宅地建物取引業者が売主(貸主)と買主(借主)のあいだに立つため、仲介手数料が発生します。この仲介手数料は宅建業法で上限が定められており、それを超えない範囲で、宅地建物取引業者が設定します。

不動産売買の場合、売買代金が200万円以下なら仲介手数料は5.4%以内、200万円超400万円以下なら4.32%以内、400万円を超える場合は3.24%以内と上限が定められており、宅地建物取引業者は売主または買主の一方(依頼を受けた側)から報酬として仲介手数料を受け取ることができます。
なお、売主と買主の両者が依頼主であった場合は、双方から仲介手数料を受け取ることが認められています(売買代金は消費税を含まない額ですが、仲介手数料は消費税を含む額になります)。


不動産投資家の視点から見た取引態様の違い

不動産投資家から見た、それぞれの取引態様の違いとしては、以下のような点が挙げられます。

1. 売主
宅地建物取引業者が所有している物件を購入することになります。仲介手数料などは発生しませんし、目の前の業者と交渉すれば良いので要望を伝えやすく、話が早く進むメリットがありますが、物件の選択肢が限られるデメリットもあります。なお、売主個人から直接不動産を購入する場合は宅建業法の規制がかからないので、重要事項の説明がなくても違法となりません。取引きを行うときは注意してください。

2. 代理
仲介料は発生しますが、売主と代理店のあいだで回収されることがほとんどです。売主から直接購入するときと大差ありません。

3.仲介・媒介
さまざまな売主の物件を扱っているため、物件の選択肢が広くなる点が最大のメリットです。ただし、不動産購入に際しては法定の仲介手数料が発生します。また、価格交渉など買い手(借り手)の要望を直接オーナーに伝えられないことが多いので、もどかしい気持ちにさせられることもあるでしょう。


「不動産投資用語集」にもどる

  • このエントリーをはてなブックマークに追加