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  • 52,500万円
  • 構造:RC造
  • 築年:平成7年8月築
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自主管理とは

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不動産用語における自主管理とは、以下の2種類の意味があります。


  1. 1. 分譲マンションにおける敷地・共用部分の管理を、管理会社 に委託せず、区分所有者によって構成される管理組合が自ら行うこと
  2.  
  3. 2. 自分が所有する収益物件 の管理を管理会社に委託せず、オーナーが自ら管理すること

不動産投資用語としての「自主管理」はもっぱら2番の意味で使われますので、ここでは、2番について説明していきましょう。

さて管理会社の管理内容は、一般的には以下のようになっています(詳細は管理会社によって異なります)。


  • ・リーシング(入居者募集)
  • ・契約および契約更新
  • ・家賃の入金管理
  • ・家賃滞納の督促および回収
  • ・建物のトラブル対応
  • ・入居者からのクレーム対応
  • ・退去時の立ち会い
  • ・工事業者との連絡・監督
  • ・清掃、メンテナンス業者の管理

これに対し、管理委託料は家賃の数%程度が一般的でしょう(契約業務などには事務手数料が別途かかる場合があります)。


賃貸マンションを投資物件として購入した場合、「○部屋以下の物件なら、管理委託費を節約するために自主管理したほうが有利」などという意見がありますが、もし、これらの業務をオーナー自らがすべて手がけるとすると、業務に費やされる時間および労力に対して、オーナー自身が適正と考える額を時給計算して、管理コストとして認識する必要があるでしょう。


またサラリーマン投資家の場合、自由に使える時間のなかでこれらの管理業務を自分が直接行うことは、実質的に不可能であることも考慮する必要があります。投資物件が遠方にある場合にはなおさらでしょう。


休日や余暇時間が、これらの業務に圧迫される精神的苦痛も考慮しなくてはならないと思われますし、さらに、入居者からのクレーム対応や家賃滞納の督促などもかなりストレスが溜まる業務といえるかもしれません。

これらのことを考えると、自主管理はいちがいに「管理コストの節約になる」とはいいきれません。


確かに自主管理は「手元から出て行くキャッシュを抑える」という意味ではメリットがありますが、管理委託によって所有と経営の分離を行うことにより、いろんな意味での投資コストを最小化することが可能になるかもしれないのです。


投資物件の管理においては、自主管理と委託管理 、それぞれのメリット・デメリットを比較し、どちらが自分にとって有利か、なおかつそれが実現可能なのかどうかをしっかり検討するべきでしょう。


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