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  • 矢川駅9分
  • 52,500万円
  • 構造:RC造
  • 築年:平成7年8月築
利回り 6.3%

担保力とは

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担保力とは、金融機関から融資を取り付ける際に、金融機関側の融資判断の基準のひとつである「担保価値 」の大きさを指す言葉です。

不動産投資においては、金融機関は、資金を融資するかしないかの審査基準を、主に「当該物件の収益力の高さ」「オーナーの資力(返済余力の高さ)」「物件の担保力」の3点に置いています。このため、不動産投資家にとっては、担保力の高い物件を選ぶことによって資金の借り入れがスムーズになり、また、十分な額の融資が受けやすくなります。


ただし、価格の高い不動産=担保力が高いとはいえません。担保力とは、融資希望額と担保価値との比較によって決まるからです。

たとえば、3000万円の担保価値がある不動産を担保に1000万円を借りようとするのであれば、十分に担保力があるといえるでしょう。しかし、3000万円の融資を受けるには、いささか担保力が弱いといわざるを得ません。


また、「担保力」という言葉は「担保価値」とほぼ同意語として使われる場合もありますが、「担保力が高い/低い」あるいは「担保力が強い/弱い」などという場合には、あくまでも融資希望額あるいはすでに受けた融資の残債 に対して、当該物件がどの程度十分な担保価値を持っているかという相対性によって表現されます。


なお、不動産の担保力は、住宅ローンやアパートローン を借り入れた後にも変化します。

たとえば、当該不動産を購入後にそのエリアの地価が大きく上昇したような場合、不動産の実質的な価値は向上し、担保力も向上することになります。このような場合に金融機関に対して追加融資を持ちかければ、次の投資が可能になるかもしれません。


では、「担保力が高い収益物件 」とはどのようなものでしょうか。

金融機関は、土地の担保評価を行う際に、公示地価 、路線価、固定資産税評価額 などを参考に評価を行います。このため、実際に購入する土地の価格に対して、これらの地価が相対的に高いほど担保価値が高くなり、結果的に担保力も高いといえるでしょう。

また、今後、長期にわたって地価が下落しにくいと思われる立地の不動産を選ぶことや、できれば地価の上昇が見込める物件を選ぶことによって担保力の下落を避ける手立てにもなります。

なお、一般に、中古物件よりも新築物件のほうが担保力は高く、建物の構造的には耐用年数 の長い物件のほうが担保力は高いといわれています。

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