こだわりの条件から探す
ご相談内容を分析した結果、築年数が法定耐用年数を適度に経過しており、かつ建物の老朽度が低く、しかも家賃滞納リスクがないなど安定運用ができる物件を選定する必要があると判明。これなら減価償却期間終了後の転売も容易で、売却益確保の可能性も高いことがわかりました。
このため、当社は築古の木造アパートへの投資が、B様の最適な課題解決策であると判断しました。
なぜそうなのか？ 単純な例で簡単に説明します。
築23年の木造アパートと新築賃貸マンションの建物価格が仮に3000万円の同一価格だったとします。
木造アパートの法定耐用年数は22年なので、当該ケースの木造アパートはすでに耐用年数が過ぎています。このような物件を取得した場合は「22年（木造アパートの法定耐用年数）×20%＝4.4年（1年未満切り捨て）」で4年が新しい減価償却期間となります。
したがって、減価償却費は年間750万円（3000万円÷4年）になります。
これに対して、マンション（鉄筋コンクリート造り）の法定耐用年数は47年なので、当該ケースの新築賃貸マンションの減価償却費は年間約64万円（3000万円÷47年）になります。
また、当該ケースで土地代1500万円を加えた物件総額4500万円に対する表面利回りを、仮に木造アパートが12%、新築賃貸マンションが5%だったとします。すると、各々次のような結果になります。
●木造アパート……家賃収入は540万円（4500万円×12%）となり、減価償却費を計上するだけで帳簿上の不動産所得は210万円の赤字になります（実収入が赤字になる訳ではない）。これに固定資産税、管理委託費、その他諸々の経費を計上すると、帳簿上の赤字幅は軽く300万円を超えます。この赤字額は損益通算により所得税控除額になります。4年間はB様の年収が1500万円を割る理屈になります。
●新築賃貸マンション……家賃収入は225万円（4500万円×5%）となり、減価償却費を計上しても帳簿上の不動産所得は161万円の黒字になり、節税効果は発生しません。
当社が上記の説明をするとB様も納得され、当社に物件選定を一任するとおっしゃったので、当社はB様と「不動産調査及び売買契約代行契約」を締結しました。
当社で物件を探した結果、東急東横線沿線の綱島（横浜市）に最適物件を見つけたので、デューデリジェンスで物件の安全性を確認した後、その取得を提案しました。
提案した物件は築24年、戸数20戸の木造アパート。土地代を含めた物件取得価格は6000万円でした。
当社がこの物件を提案したのは、建物の法定耐用年数が過ぎているので4年間で2000万円の減価償却費が計上できること、綱島は学生や独身者が多くアパート需要が高いので満室運営の可能性が極めて高いこと、同じ理由で物件取得から4年後に転売しても売却益を確保できる可能性が高いことなどが理由でした。
B様はこの物件を自己資金1000万円、銀行借入5000万円で取得されました。
それから1年後、B様はこの物件買い増しで投資目的の所得税節税を実現されました。
加えて、この物件買い増しで経費計上バランスが向上したため、既存の中古賃貸マンション運用と合わせて全体の投資効率が高まり、5年後には不動産投資で年間約1200万円のキャッシュを獲得できる見込みになりました。
「推定積算」と「推定積算率」
不動産用語における「積算評価」とは、不動産の価値を評価する計算方法のひとつで、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価（現在価値による評価）し、それを合算するという評価方法です。 当サイト「推定積算」とは、当社独自評価により土地建物評価計算をしたものになり、「推定積算率」とは、「推定積算」価格に対する「販売価格」の割合を示したものになります。
「買付証明お申込み」
ご希望物件の買付証明をお申込みいただけます。当社は、会員様の代理人として、売主様に対し、買付予約を行います。 なお、「買付予約」とは、売買契約の申し込みやその予約ではなく、会員様の買付の意向を売主様に表明するためのものに過ぎません。 何らかの法的拘束力を有するものではございませんので、予めご了承ください。
