サブリース

サブリースにおけるオーナー側のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

メリット1　空室リスクに対応できる

不動産投資のおもな収入源は、入居者からの賃料です。当然、空室が長期にわたれば不動産取得時に借りたローンの返済計画にも影響が出てしまいます。しかし、サブリースを行うことにより、オーナーは入居者の有無にかかわらず、「家賃保証特約」で一定の賃料を得ることができます。月々一定の金額が振り込まれるサブリースを利用することで、空室による機会損失をなくし、借入金の返済が滞る心配からも解放されるというわけです。

メリット2　運営を任せられる

オーナーになると家賃滞納者への支払いの催促、騒音などのクレーム対応、建物の維持・保全など、さまざまな業務が発生します。しかし、サブリースを行うと、こういった手間のかかる業務はすべてサブリース会社が代行してくれます。入居者や物件に対し、オーナーがするべきことは特にありません。不動産を運営した経験がない人はもちろん、高齢のオーナーや、忙しくて物件を管理する余裕がないオーナーなどに向いているサービスといえるでしょう。

メリット3　確定申告が簡単

通常、オーナーは確定申告をする際に、貸借人の住所・氏名、契約内容などを記入しなければなりません。一棟マンションのように入居者が多い物件では手間のかかる作業ですが、サブリース契約ならば「サブリース会社との賃貸契約のみ」となりますので、申告の手間を省くことができます。

メリット4　融資を受けやすくなる

仮に空室がある場合でも、サブリース会社から賃料が入ってきますから、安定した経営を行うことができます。審査の段階で「経営の安定性」が金融機関に認められると、融資が受けやすくなる可能性が高まります。1棟だけでなく、次々と不動産を購入して投資サイクルを早めたいオーナーに向いています。

サブリースは、一見すると便利なサービスですが、利用するにあたっていくつか注意点があります。特に、以下の5点は留意しておいてください。

注意点1　収入が減る

サブリースによって保証される金額（賃料）は契約によって異なりますが、一般的には元の賃料の75～90％程度です。また、このほかに敷金や礼金、更新料、共益費（管理費）などもサブリース会社の収入となってしまう点には注意する必要があるでしょう。賃料収入が一定になるだけでなく、物件の運営を丸ごと委託できると考えれば「安い」と考えられるかもしれませんが、安定性よりも全体的な収入を重視する場合には向いていません。

注意点2　家賃の見直しがある

サブリースの契約書を見ると、その多くに「契約賃料を改定できる」といった記述があります。つまり、サブリース会社の都合によって家賃を下げられる可能性があるのです。オーナーの収入は、家賃から手数料などを引いた額になるので、家賃が引き下げられると収入も減ってしまいます。不動産の購入時にローンを組んでいる場合は、返済が苦しくなる可能性があります。支払いが滞れば最悪、不動産を差し押さえられることもありますので注意してください。

注意点3　契約を一方的に打ち切られることがある

サブリース30年保証とうたっているサービスでも、家賃減額請求を断ったり、採算が取れなくなったりした場合は、途中で解約されてしまう可能性があります。サブリース会社からは一方的に解約できるのに、オーナーから申し出る場合はペナルティが課せられることもありますので、契約を結ぶ際は担当者とよく話し合い、解約条件をしっかり確認するようにしてください。

注意点4　建設会社を選ぶ権利がない

サブリース会社は建物の修繕・管理もしてくれますが、このときに発生する費用はオーナー持ちになります。ここで注意したいのは、オーナーには「建設会社を選ぶ権利がない」という点です。たとえその工事が他社の見積もりより高額であったとしても、サブリース会社の指定する建設会社から請求された金額を支払わなければなりません。そして、サブリース会社は自前の建設会社を持っていることがほとんどです。中には、その建設会社に仕事（建築や修繕工事）を与えることが目的でサブリース契約を行っている業者もあります。ほかにも「契約が締結されたあとのことは知らない」というスタンスの悪徳業者も存在しますから、サブリース業者の選択には注意が必要です。
2017年現在で、サブリース不動産会社の業界に関して、日本国内で具体的な規制を定める業法は存在しません。国土交通省が用意した「賃貸住宅管理業者登録制度」は、サブリース会社にも任意の登録を求めていますが、登録はなかなか進んでいません。素性の知れない業者に大切な物件を預けて、あとで酷い目に遭わないよう、契約に至るまでには細心の注意を払いたいものです。

注意点5　契約終了後の引き継ぎ

契約満了及び解約によってサブリースが終了すれば、その後の運営はオーナーみずから行う必要があります。いいかげんなサブリース会社だった場合、契約終了後の引き継ぎがスムーズに行われず、その後の運営に影響が出る可能性があります。また、サブリースを行う不動産会社が経営破綻したとき、賃借人から預かっていた賃料がオーナーの手に渡らないというリスクもありえます。サブリース会社を選ぶ際は、契約中のサービス内容を確認することはもちろん、引き継ぎ時のサポート体制についても注目してください。

管理の手間は要らないし、家賃も保証してもらえるということで、「サブリースは楽だ」と思う投資家の方もいるでしょう。しかし、サブリースをしたからといって、契約以降、物件を放置しても良いということにはなりません。

サブリースをきっかけに不動産管理会社とトラブルになるのは、ほとんどの場合、契約内容に関する認識の不一致が原因といえます。

例えば、新築アパートのサブリースを行う場合、本来の建築費よりもマージンを相当上乗せして請求される場合があります。その上乗せ分は、その後の家賃保証で空室が生じるリスクの補填に回されるものですが、不動産経営中も家賃の10～15％はサブリース会社が手数料として確保しているのが一般的です。サブリースは、決してオーナーが得をするものではないことを心得ておく必要があります。

さらに、賃貸が始まったあとも、しばらくは家賃を受け取れないことがあります。サブリース業者が入居者を集める猶予期間として、1～3ヵ月のあいだは「賃料免責期間（フリーレント）」を設定していることがあるからです。

新築で契約していた家賃保証も、期間の経過とともに保証額が低下していくことがあります。客観的には中古物件になっていくので、新築ほどの家賃保証ができないという理由ですが、オーナーにとっては思い入れがある物件でしょうから、家賃保証額が下げられることには納得がいかないでしょう。しかも、サブリースを解約しようとすると、高額の解約金が請求されるケースが大半です。さらに、解約の申入れから一定の猶予期間が置かれることもあり、すぐに解約できるわけではありません。

また、家賃保証額の見直しに応じなければ、不動産管理会社側が一方的に解約できるという条項が設けられていることもあります。消費者契約法10条1項は「消費者に一方的に不利となる条項は無効」になると定めていますが、不動産投資を事業として行っている個人は「消費者に含まれません」ので、消費者契約法では保護されません。

契約書に書いていなければ抗議すべきですが、抗議をするまえに念のため確認しておきましょう。サブリースには多くのメリットもありますが、決してオーナーが楽をしながら収益を上げられるシステムではありません。

借地借家法 32条は、建物の家賃が、経済事情等の変動によって、周辺のほかの類似建物の家賃と比べて、高すぎる、あるいは安すぎる不相応な額となったとき、貸主と借主のどちらからでも家賃の増額・減額請求ができると定めています。

不動産業者がサブリース契約でその建物を一括借上げして、オーナーに代わって（大家の立場で）賃貸物件の運用を行う場合は、予めオーナーと家賃の金額を協議し、その賃料を保証する特約を設けています（逆にいうとこの家賃保証こそ、サブリースを行うメリットのひとつとなります）。しかし、入居者が集まらず不動産経営がうまくいかなかったとき、不動産業者が賃料減額請求権を行使し、家賃保証特約を破って「引き下げた家賃」をオーナーに支払うようにすることは許されるのでしょうか？
実際に、サブリース契約の当事者のあいだでも、賃料増額・減額請求権を行使できるのかについては、条文に書かれていないこともあって大きな問題となっています。

最高裁判所が下した2003年10月21日判決によれば、サブリースの当事者間でも、賃料増額・減額請求権を行使することはできると判断しました。なぜなら、サブリースの当事者間も、物件を不動産会社が一括で借り上げて引き渡され、その対価としてオーナーに家賃の支払いを保証している点では、賃貸借契約そのものだからです。よって、家賃保証特約も減額後の家賃を保証するものに切り替わるものとしました。

一方で、同じ事件における地裁・高裁レベルの判断では、サブリースは建物賃貸借の実態を備えているものではないとして、不動産会社による賃料減額請求を認めませんでした。つまり、最高裁で不動産会社が逆転勝訴したことになります。

確かに家賃保証といわれると、契約時に約束した賃料を、空室のときも満室であっても、契約が続く限りずっと支払ってくれるものと考えがちです。しかし、その後の事情の変化によって、不動産会社側から保証賃料の減額を請求されることも、経営リスクとして十分にありうると、不動産オーナーは肝に銘じておくべきです。サブリースにおける家賃保証は絶対視されるものではなく、減額の可能性があることを前提に、収入やコストを計算しなければなりません。

サブリースは一長一短です。「収入が安定する」「運営が楽になる」「融資を受けやすい」などのメリットだけを見ていると、思わぬ落とし穴にはまることもあります。
2016年9月以降、賃貸住宅管理業者登録制度に登録する企業は、賃料の減額について「書面への明記及び口頭での説明が義務」となりました。しかし、同制度への登録は任意であることから、悪徳業者を取り締まるまでには至っていません。
サブリース会社の中にはリスクに関する説明をせず、契約を取ることだけを考えている企業も少なくありません。大切な資産を守るためにも、契約を検討している場合は、くれぐれも慎重にことを進めるようにしてください。