証券化
（しょうけんか）
不動産投資における証券化とは、「不動産のキャッシュフロー を受け取る権利」を証券として発行する手法のことです。株式会社に対する株主のように、投資家は家賃収入などを報酬として受け取ることができます。実際の不動産証券化に関わるプレイヤーは多岐にわたりますが、基本的な流れとしては以下のようになっています。
（1）原資産所有者（オリジネーター）が対象となる不動産を譲渡
不動産の所有者である原資産所有者が、該当物件をビークルに売却します。ビークルとは、原資産所有者と投資家を繋げる組織のことで、法的・会計的に独立した「器」としての役割を担っています。SPV（Special Purpose Vehicle）やSPE（Special Purpose Entity）、特別目的事業体などと呼ばれることもありますが、基本的には同じ役割です。
（2）ビークルが証券化
ビークルは該当物件の収益などを裏付けとして資金調達を行います。資金の種類は大きく分けると、金融機関からの借り入れ金など返済義務のある「デット
」、証券などを通じて投資家から払い込まれた資本にあたる「エクイティ
」の二つに分類することが可能です。これらの調達資金を原資として、原資産所有者に対して物件購入資金を支払います。
（3）配当などを受け取る
投資家や金融機関は、不動産が生み出すキャッシュフローを「配当」または「元本償還及び利息支払い」としてビークルから受け取ることができます。
つまり、原資産所有者から見た不動産証券化は「信用力がなくても資金調達できる方法」で、投資家からすれば「不動産に対して投資しやすくなるしくみ」となるわけです。
近年、新しい投資先として注目されている不動産証券化。土地や家屋などの不動産は高額であることから、従来の取引方法では換金するのに時間がかかっていましたが、証券化によって流動性の高い商品へと生まれ変わりました。株券を売買する感覚で不動産投資ができるようになったのは大きなメリットといえるでしょう。
ただし、証券化の注意点として、「節税効果がない」というデメリットが挙げられます。証券化はあくまで家賃収入をもらえる権利を所有しているのに過ぎず、不動産の経営者になるわけではありません。減価償却 による所得税 の軽減や、相続税における財産評価の引き下げなどの節税効果はないので気を付けてください。