CCR（自己資金配当率）
「CCR（自己資金配当率）」とは、「Cash on Cash Return」の略で、不動産投資の効率を示す指標のひとつです。これは、物件に投下した自己資金 に対する年間のキャッシャフローの割合を表しており、この数字が高いほど投資効率が高いことを意味しています。
CCRの計算式は「キャッシュフロー ÷自己資金額×100」です。 ※キャッシャフローとは、家賃収入から空室・家賃滞納損、運営費 、税金、ローン返済額を差し引いた現金収入のこと。
例えば、自己資金を1,000万円投資して、毎年100万円のキャッシュフローが得られる物件の場合、CCRは「100万円÷1,000万円×100」で10％となります。つまり、10年間で投資した自己資金を回収できるという計算になります。しかし、実際にはこれだけで投資回収期間の試算はできません。なぜなら、投資期間中には、減価償却 の終了や家賃の下落、老朽化した設備の補修や建物の修繕費発生など、投資年月の経過に伴う低下要因が避けられないためです。
より正確な投資回収期間を試算するためには、年ごとのCCRを算出する必要があります。投資初期のCCRで全体を試算してしまうと、投資判断を誤ってしまうことがありますので注意しましょう。
「レバレッジ」の目安となるCCR
CCRは、「レバレッジ」がどれくらい作用しているのかを知る目安となります。レバレッジとは「てこ（レバー）の原理」のように、小さな資本金で大きな収益を得る投資テクニックのことです。
例えば、自己資金で1億円を有しており、投資候補として以下の「物件A」「物件B」があったとしましょう。
◆物件A◆
物件価格…1億円（借入金額0円）
年間収益…800万円
◆物件B◆
物件価格…3億円（借入金額2億円）
年間収益…2,400万円
全額投資して物件Aを購入した場合、表面利回りは800万円÷1億円×100で8％です。一方、自己資金1億円に借入金2億円を加えて、年間収益2,400万円の物件Bを購入した場合も2,400万円÷3億円×100で表面利回りは8％となりますが、年間収益を比較すれば3倍に跳ね上がっています。このように、他人資本を併用することで、大きな利益を求めることをレバレッジと呼びます。
ただし、レバレッジをするときに忘れてはならないのが「利息」です。物件Bを購入する場合、借入金2億円に対する利息が発生します。仮に年利6％のとき、利息は1,200万円となり、実質収益は2,400万円－利息1,200万円＝1,200万円となります。キャッシュフローが半分まで減ってしまいますが、それでも物件Bはお得なのでしょうか？
このように、投資効率を見たいときに役立つのがCCRです。それでは、「物件A」「物件B」の数値をそれぞれ見てみましょう。
【年利6％の場合】
◆物件A◆
800万円（年間収益800万円－利息0円）÷1億円×100＝8％
◆物件B◆
1,200万円（年間収益2,400万円－利息1,200万円）÷1億円×100＝12％
利息を払ってもまだ、物件Bは物件Aよりも1.5倍も投資効率がいいことがわかります。 しかし、投資した直後に金利が8.5%まで上がってしまった場合はどうでしょうか。
【年利8.5%の場合】
◆物件A◆
800万円（年間収益800万円－利息0円）÷1億円×100＝8％
◆物件B◆
700万円（年間収益2,400万円－利息1,700万円）÷1億円×100＝7％
このように、金利が高まれば「借入れをせずに1億円の物件を購入していたほうが早く回収できた」という状態になります。現在の金利と比べると8.5％はいくらなんでも高すぎると思われるかもしれません。しかし、これはバブル期に設定されていた実際の金利です。つまり、可能性はゼロではないのです。
借金をして高額の物件を購入しているのだから収益性も高くなって当然だと思いがちですが、必ずしもそうとは言い切れません。今回はわかりやすい数字にしましたが、中にはレバレッジをかけていたつもりが、投資効率が下がってしまう「逆レバレッジ」になってしまうケースもあります。ローンを組む際は、CCRを出して比較検討することが大切なのです。
CCRは高いほどいい？
CCRは高いほど投資効率がいいと解説しましたが、単に数値が高ければいいということではありません。
確かにCCRが高ければ、自己資本の回収が早まります。「キャッシュ・イズ・キング」といわれるように、流動性の高い自己資金があれば設備投資をしたり、マンションをもう一棟購入したりするなど、さらに投資サイクルを高めることが可能です。
逆に、CCRが低い物件だと、次の投資をするまでに時間がかかるだけでなく、リフォームなどの臨時支出が発生したときに対応できなくなる可能性があるなど、さまざまなリスクを伴います。
しかし、CCRには「投資手法によって結果が大きく変わる」という特徴があります。例えば、物件価格が2億円で、年間キャッシュフローが1,000万円の「物件C」を全額ローンで購入した場合、CCRはどうなるでしょうか。
◆物件C◆
1,000万円（利息などを差し引いた年間収益）÷0円×100＝無限％
このように、すべての金額をローンで借り入れて物件を購入した場合、自己資金は0円ですから、投資した瞬間からすでに元手は回収できていることになります。自己資金を一切減らさずに毎年1,000万円もの収入が得られるのですから、投資効率という面ではベストです。
しかし、その代わりに「金利リスク」という新たな問題が発生します。利息は借入金の大きさに比例します。金利が少し変動しただけでも収支のバランスが大きく崩れてしまい、場合によってはローンの返済ができず、破綻してしまう可能性もあるのです。
全額ローンで物件を購入する「フルローン 」を利用すればCCRを高めることができますが、投資効率のみを重視していると思わぬ落とし穴にはまってしまうケースもあります。CCRが低いものの、手堅い物件を選んだほうが結果的に得をすることも珍しくありません。投資物件を選ぶ際は、CCRだけを見るのではなく、あくまで目安のひとつとしてとらえる必要があるでしょう。