管理会社とは - 不動産投資用語集 - 不動産投資OWNER"S|アクティスコーポレーション

近年、サラリーマンとして企業に勤めつつ、不動産投資によって家賃収入などの所得を得ている方が増えています。収入が給与所得のみの場合、年末調整で所得税・復興特別所得税が清算されるため、ほとんどの人は申告不要です。しかし、給与所得とは別に不動産所得・事業所得・譲渡所得などがあるときは、ご自身または税理士を介して確定申告しなければなりません。

仮に、確定申告が必要な人が確定申告を期限までに済ませなかった場合や、納めるべき税金を納めなかった場合、延滞税や無申告加算税などの罰則的な税金が課せられることがあります。また故意に申告書を提出しなかった場合は「故意の申告書不提出によるほ脱（逋脱：ほだつ。不正な手段によって租税を免れる行為）犯」とみなされ、「5年以下の懲役若しくは500万円以下（情状により脱税額以下）の罰金又はこれらの併科*」が適用される可能性があるので注意してください。

*財務省　租税罰則その他の納税環境整備関係の改正　P673

確定申告の準備

確定申告をするために最も重要なのは「事前準備」です。不動産所得は「不動産収入の総額－必要経費」で求めることができますが、この必要経費だけでも以下のようなものがあります。

・租税公課

・損害保険料

・減価償却費

・修繕費

・借入金利子

・管理費

・交通費

・通信費

・新聞図書費

・接待交際費

・消耗品費

・税理士依頼費用

確定申告のプロである会計士においても、これらの支払記録の有無によって、仕事を終えるスピードが大きく変わります。確定申告をスムーズに進めるためにも、勤務先から給与をもらっている不動産オーナーで、なおかつ株や配当などのその他の所得がない人は、予め次のような資料を準備しておいてください。

・（給与収入がある場合）勤務先の源泉徴収票

・管理会社からの賃料入金明細書

・敷金や礼金の額が記された賃貸契約書

・固定資産税の通知書

・火災保険などの証書

・修繕費の見積書、請求書、領収書

・水道光熱費など経費の領収書

資料の準備ができたら「確定申告書」の作成です。不動産所得を申告する際には「青色申告」または「白色申告」のどちらかを選ぶことができます。

青色申告とは

青色申告とは、所得金額の計算などにおいて有利な扱いを受けられる申告方法です。後述する白色申告と比べて作成に多少の手間はかかりますが、以下のような特典があります。

（1）青色申告特別控除
不動産所得または事業所得を得ている青色申告者は、正規の簿記の原則に基づいた記帳をして、貸借対照表を損益計算書とともに確定申告書に添付し、なおかつ確定申告期限内に提出した場合、最高65万円の控除が受けられます。

（2）青色事業専従者給与
青色申告者の配偶者または親族のうち、年齢が15歳以上で青色申告者の事業に従事している場合、その人に支払った給与を必要経費に算入することができます。ただし、青色事業専従者として給与をもらう人は控除対象配偶者や扶養親族になれません。

（3）純損失の繰越しと繰戻し
事業所得に損失（赤字）が生じていて、損益通算の規定を適用してもなお控除しきれない損失がある場合、その損失額を翌年以後3年間にわたって各年分の所得金額から控除することができます（純損失の繰越し）。
また、前年も青色申告をしている場合、その損失額を生じた年の前年に繰り戻して、前年分の所得税の還付を受けることもできます（純損失の繰戻し）。

青色申告制度を利用したい場合、業務を始めた日から2カ月以内に「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。提出を忘れた人や、新たに青色申告に切り替えたい人は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出してください。

白色申告とは

白色申告とは、青色申告承認申請書を提出していない人が利用する申請制度です。青色申告の特典は利用できませんが、記入する科目が少なくなっているのが特徴です。
しかし、平成26年1月からは白色申告であっても、「収入金額や必要経費に関する記帳」や「取引に伴って作成した書類の保存」が義務付けられました。
今まで不利になると知りながらも事務作業の削減を優先して、あえて白色申告を選んでいた人も多かったのですが、現在は青と白にそれほど大きな差異はありません。「青色申告は記帳がたいへんそう」と思っている方も、これを機にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

まとめ

必要な添付書類の種類、決算書の書き方、所得税の計算方法など、初めて確定申告をする人にとっては戸惑うことも多いと思われます。そういうときは遠慮なく税務署に相談しましょう。また、確定申告時期には各地で確定申告の申告相談会が開催されます。

なお、不動産資産を所有する限りこれから毎年確定申告を行わなくてはならないことを考えると、煩雑な手続きを省略するため、確定申告に対応した会計ソフトの活用や税理士への代行依頼なども検討してみるべきかもしれません。

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