リノベーション

「リノベーション」とは、中古の建物に修理や改造を行って付加価値を上げ、新しい魅力を与えて資産価値を高めることです。このリノベーションと混同されやすい「リフォーム」も、一般ではほぼ同じ意味合いで使われていますが、不動産におけるリフォームは老朽化した住宅や設備を「新品同様に修復する＝元の状態に戻す」ことを指しています。一方、リノベーションは「建物に新しい物を加えて魅力を増やす」こととして使われていますから、実際はまったく異なるものといえるでしょう。

このリノベーションを利用した不動産投資の手法が「リノベーション投資」です。その方法ですが、まず比較的安価な中古マンションや中古アパートを購入し、これに大規模なリフォームを行って新築同然に仕上げます。さらに、新たな設備の追加や内装のグレードアップをして魅力を高め、賃料を近隣の新築物件と変わらない水準に設定します。建物も設備も古く、賃料を低く設定せざるをえなかった物件が、高い家賃でも短期間で満室になる人気物件に生まれ変わるのです。

もちろん、リノベーションを行うにはそれなりの費用が必要です。特に間取りの変更や水回りの交換などを行う場合、初期投資は相応の金額になってしまうでしょう。しかし、取得以前と同じ安い賃料で貸し続けるより、物件の価値を高めて高い家賃設定にしたほうが、トータルで得られる収益は遥かに大きくなる可能性があります。

大胆なリノベーションが前提になりますので、購入する物件は「建物の基本性能」がしっかりしていれば、築年が古く、外観が汚いものでも構いません。そういった物件であれば、相場より安く購入できる可能性も高く、そこで浮いた分をリノベーションに回すことができます。また、スケルトンにした際に「躯体の補修」や「耐震補強」などを行うことで、建物の寿命を大幅に延ばすことも可能です。工事期間中の機会損失や出費を差し引いても、結果的に大きな収益が期待できることは、新築物件や築浅物件にはないリノベーション投資ならではの魅力といえます。なお、リノベーション投資を成功させるためのポイントは、一般的に以下の4点です。

・立地の良い物件を選択する
・壁を外すなど、大規模な工事が可能な建物構造の物件を選ぶ
・浴室乾燥機など、賃貸物件で人気の高い設備を導入する
・躯体の補修や水回りの刷新など、目に見えない部分にも投資を惜しまない

しかし、これらを守っていても、必ず成功するわけではありません。「不動産投資に絶対はない」ように、リノベーション投資にも「100％の正解はない」のです。それでも、いくつかの点に気を付けることで、リスクを避けることはできます。

立地が良いだけの物件は入居者に選ばれない

毎年いくつもの媒体で「人気の街ランキング」が発表され、ブランド価値や人気が高まっている地域があります。しかし、それらの街にある物件が、完全に入居者で埋まっていて、キャンセル待ち状態になっていることはないでしょう。また、そのほかの地域でも「駅に近い」「閑静な住宅街」「買い物に便利」といった立地条件の良い物件が常に満室ということはなく、むしろ「駅から離れている」「大通り沿いで夜間もうるさい」「コンビニが遠い」など、立地の悪い物件が意外な人気を集めているケースもあります。
入居者が賃貸物件を選ぶポイントは「立地だけ」ではありません。賃料や間取り、設備などを総合的に勘案した上で、借りる物件を決めているのです。つまり、人気の街ではなく、立地条件が決して良くない古い物件でも、適切なリノベーションを行うことで入居者を集めることは十分可能といえるでしょう。

リフォームではなく、リノベーションで物件の価値をアップ

現状で「リノベーション物件」と銘打たれている不動産のほとんどが、リフォームの域を出ていないといわれています。リフォームとは「元に戻す」ということです。例えば、「フローリングの傷を直す」「汚れや色あせが目立つようになった壁紙を貼り替える」といった、物件のマイナスをゼロに近づけるようなケースがリフォームです。

一方、リノベーションは、物件を新築状態に近づけるのではなく、未来志向で今までにない価値を付加する方向性といえます。取得した土地に新築物件を建てるより、既存の建物をリノベーションするほうが、初期投資を抑えられる点も大きな魅力です。
また、新築物件にはどうしても盛り込めない「味わい」や「ぬくもり」を活かすこともできます。経年による変化にはあえて手を加えず、古き良きデザインや素材を活かしたことを売りにするリノベーション物件も増えてきました。

新築物件は、最初の数年で「新築プレミアム」を使い果たして価値が急激に下がりますが、中古物件の価値の低下速度は緩やかです（ほぼ同条件の物件を同じ期間で計算した場合）。また、価値が下がった中古物件は、リノベーションを施すことで価値をめざましく改善できます。

リノベーション物件への投資に向いている地域とは？

リノベーション投資を考えたとき、おすすめできるのは以下の条件を満たした地域です。

・物件ごとの賃料にばらつきがある
築年数や間取り、駅からの距離などがほぼ同条件にもかかわらず、家賃に開きがある物件が多い地域は狙い目です。このような地域は、リノベーションによって家賃を引き上げても入居者が現れやすい傾向があります。

・こだわりを持つ住人が多い地域
リノベーションは、「長方形に区切られた部屋」「白い壁紙」といった画一的な物件への一種のアンチテーゼです。理想の住居（部屋）を求めている人は、本人が直接投資することなく理想を実現できるリノベーション物件を探す傾向があります。不動産屋の店頭に「デザイナーズ物件」「改装可能」「DIY相談」などと書かれた広告が目立つようであれば、こだわりを持った人が部屋を探しに来る地域といって良いでしょう。こういった地域はリノベーション物件を求める入居者も多くいるため、満室運用がしやすいといえます。