住宅瑕疵担保履行法

瑕疵（かし）とは、傷や欠陥といった意味です。そして、担保責任とは、売買契約の売主が、その目的物である財産を、まっとうな状態で買主に移転することを保証する責任といえるでしょう。
この瑕疵担保責任の一般論・原則論を定めているのは、民法第570条ないし第566条です。それぞれ、以下のように規定されています。

第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

第566条
1. 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

瑕疵を知らずに買った買主を保護する規定ではあるのですが、基本的にその瑕疵は、売主も知らなかったわけです（これを「隠れたる瑕疵」といいます）。売主は誠実に取引きをしたつもりだったのに、あとで発覚した欠陥について責任を問われるのは、完全に「寝耳に水」な話であり、酷な追及という見方もできます。そこで、売主が過酷な担保責任を負わずに済むよう、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間については「買主が事実を知ったときから1年以内」（民法566条3項）に制限することによって、取引全体のバランスを取っています。

新築住宅については、高額商品であるだけでなく、人が居住・滞在する場所ですから、瑕疵によって安全性や快適性が損なわれてはいけません。損害賠償や契約解除で済む話ではなく、瑕疵の修復まで売主の責任とすべきところですが、修復を受け付けるのは「引き渡しから数ヵ月間のみ」という、売主に一方的に有利な契約内容となっているのが一般的でした。

そこで、買主を保護する目的で「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されました。その94～97条で、新築住宅の引き渡し日から10年以内に基礎や柱、床、屋根といった基本構造に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、買主は売主または請負人に対し、損害賠償や契約解除だけでなく、売主の負担で補修を求めることができるとしています。

つまり、新築物件に限っては、民法の例外として、売主は買主に対して、10年間の瑕疵担保責任義務を負うことになっているのです。たとえ買主が納得して、10年より短い瑕疵担保責任期間を契約で定めたとしても、それは契約自由の例外として無効になります。

さらに、売主と買主が特約を結べば、瑕疵担保責任期間を20年まで延ばすこともできます。この場合、新築住宅の基本構造以外の部分にまで範囲を広げることも可能です。

新築住宅の瑕疵が見つかったときに、事業者が倒産していて瑕疵担保責任が果たされないなど、買主への補償が十分に行われていないケースがありました。特に2005年頃に発覚した一部の建築士らによる「耐震偽装問題」では、強度の不足したマンションの建築関係者が倒産してしまったため、入居者らに多額の負債が残ってしまう社会問題にも発展したのです。

新築物件を手に入れようとする人々が安心して取引きできなければ、日本の不動産事業は、将来的に衰退の一途を辿りかねません。

そこで、2009年10月1日に施行されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。売主または請負人が瑕疵の補修費用などを確実に払えるよう、保険に加入したり、供託所にお金を預けたりすることを義務付けました。これによって、事業者が倒産したとしても買主は2,000万円までの修理費用を、保険法人または供託所から受け取れることになります。

この住宅瑕疵担保責任の補償対象は、2009年10月1日以降に引き渡された「新築住宅」です。新築住宅とは、建設工事の完了から1年以内、且つ人が住んだことのない物件を指します。なお、新築住宅という言葉は、個人や家族で暮らす戸建の住居が想像されますが、賃貸や投資用の物件でも、人の居住用の家屋は新築住宅となります。つまり、不動産投資家が建てるアパートやマンションも、法律が規定する新築住宅に該当するわけです。

住宅瑕疵担保履行法によって資力確保措置が義務付けられているのは、売主や施工主のうち「建設業法において建設業の許可を受けた建設業者」と「宅地建物取引業法において宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者」です。ただし、保険料は住宅料金に含むことができますので、買主が負担することもあります。

万が一、瑕疵を発見した際、業者が倒産などで補修できない状態にあった場合、保険に加入しているときは指定の保険法人に、供託を選んでいれば供託所に還付請求を行うことになります。保険と供託は異なる性格を有していますが、いずれも消費者を保護するための制度で、補償の大きさは変わりません。
なお、保険に加入していた場合は、住宅紛争処理（専門機関による斡旋・仲裁・調停など）を受けることも可能です。

住宅保証機構（指定保険法人）が運営する保険は、新築物件における瑕疵の発生割合に比べて、保険料が高すぎるとの指摘があります。
また、建設を請け負った業者によほど重大な過失がない限り、保険金が支払われないおそれもあります。現在は、補償範囲に含まれていない基本構造に及ばない外観のブロックや各戸専有部分の内装にも補償が及ぶよう、保険制度の再検討も求められています。