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GLOSSARY
不動産用語集
わ行
英数
不動産特定共同事業法

「不動産特定共同事業」とは、不動産取引事業を経営して得られた収益を、その不動産取引事業に予め出資(不動産投資商品を購入)していた投資家へ分配する事業のことをいいます。大きな不動産事業に対して、多数の投資家が参加できるように、出資単位を比較的少額にしている点が特徴で、不動産特定共同事業で、出資の対象となるものを「不動産小口化商品」ともいいます。

もし、この不動産特定共同事業の実態がいい加減だった場合、投資家が損害を被ってしまいます。そこで、不動産特定共同事業の許可条件を定めることにより、いい加減な業者を排除し、投資家を保護することを目的に、「不動産特定共同事業法」が1995年に施行されました。

「不動産特定共同事業」とは、不動産取引事業を経営して得られた収益を、その不動産取引事業に予め出資(不動産投資商品を購入)していた投資家へ分配する事業のことをいいます。大きな不動産事業に対して、多数の投資家が参加できるように、出資単位を比較的少額にしている点が特徴で、不動産特定共同事業で、出資の対象となるものを「不動産小口化商品」ともいいます。

もし、この不動産特定共同事業の実態がいい加減だった場合、投資家が損害を被ってしまいます。そこで、不動産特定共同事業の許可条件を定めることにより、いい加減な業者を排除し、投資家を保護することを目的に、「不動産特定共同事業法」が1995年に施行されました。

不動産特定共同事業法、成立までの経緯と法律の概要

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瑕1987年頃の不動産バブル期に、不動産小口化商品として売り出されたのは「共有持分権信託」に基づく投資商品です。

価格が高騰しつつあった不動産の所有権を細分化し、その持ち分を購入した多数の投資家は、その持ち分を信託銀行に信託し、「信託銀行→不動産会社→テナント」という流れでその不動産を一括して貸し出すのです。信託銀行が受け取った地代や家賃の一部は、投資家に配当として分配されます。また、信託期間が過ぎたとき、信託銀行が不動産を売却することで、投資家はさらに売却益(キャピタルゲイン)の恩恵を受けることができたのです。いわば、不動産特定共同事業の原型といえるビジネスモデルです。

しかし、バブル崩壊で地価が大暴落し、共有持分権信託に関わった経営基盤の弱い不動産会社が次々に倒産。その結果、多くの投資家にも大きな損害が生じて社会問題に発展したのです。
この事態を重く見た(当時の)政府は、不動産小口化を基にした投資事業に規制をかけることを検討。当事者のひとつである不動産業界を含めた社会的議論の末に、不動産特定共同事業法が可決、成立しました。
第1条では、この法律の目的として「不動産特定共同事業を営む者について許可制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与する」と定めています。

この法律の目的は不動産投資家の保護だけにとどまりません。儲け主義に偏らない健全な事業であれば、不動産特定共同事業もまた法の下で同様に発展していくと考えているのです。

不動産特定共同事業が許可されるには、おもに以下の要件を満たしていなければなりません。

  • ・法人であること

  • ・1億円以上の資本金を確保した宅地建物取引業者であること

  • ・財産的基盤が安定していること(資産-負債≧資本×0.9)

  • ・不動産コンサルティング事業登録者などの業務管理者を常置すること


なお、不動産特定共同事業契約の締結の代理、または媒介を行う業者の場合、資本金(出資の額)は2,000万円以上と定められています(不動産特定共同事業法施行令第四条の一)。


不動産特定共同事業法、成立までの経緯と法律の概要

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瑕1987年頃の不動産バブル期に、不動産小口化商品として売り出されたのは「共有持分権信託」に基づく投資商品です。

価格が高騰しつつあった不動産の所有権を細分化し、その持ち分を購入した多数の投資家は、その持ち分を信託銀行に信託し、「信託銀行→不動産会社→テナント」という流れでその不動産を一括して貸し出すのです。信託銀行が受け取った地代や家賃の一部は、投資家に配当として分配されます。また、信託期間が過ぎたとき、信託銀行が不動産を売却することで、投資家はさらに売却益(キャピタルゲイン)の恩恵を受けることができたのです。いわば、不動産特定共同事業の原型といえるビジネスモデルです。

しかし、バブル崩壊で地価が大暴落し、共有持分権信託に関わった経営基盤の弱い不動産会社が次々に倒産。その結果、多くの投資家にも大きな損害が生じて社会問題に発展したのです。
この事態を重く見た(当時の)政府は、不動産小口化を基にした投資事業に規制をかけることを検討。当事者のひとつである不動産業界を含めた社会的議論の末に、不動産特定共同事業法が可決、成立しました。
第1条では、この法律の目的として「不動産特定共同事業を営む者について許可制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与する」と定めています。

この法律の目的は不動産投資家の保護だけにとどまりません。儲け主義に偏らない健全な事業であれば、不動産特定共同事業もまた法の下で同様に発展していくと考えているのです。

不動産特定共同事業が許可されるには、おもに以下の要件を満たしていなければなりません。

  • ・法人であること

  • ・1億円以上の資本金を確保した宅地建物取引業者であること

  • ・財産的基盤が安定していること(資産-負債≧資本×0.9)

  • ・不動産コンサルティング事業登録者などの業務管理者を常置すること


なお、不動産特定共同事業契約の締結の代理、または媒介を行う業者の場合、資本金(出資の額)は2,000万円以上と定められています(不動産特定共同事業法施行令第四条の一)。


空き地や空き家も対象に含めるよう、法改正の動きが顕著に

近年、都市部も含めて全国的に、空き家や空き店舗、空き地が増加の一途をたどっていることが社会問題となっています。そこで、空き家や空き地などを「不動産特定共同事業」の対象にすることで、再生を後押しし、問題解消を目指そうと、法改正が進められています(2017年3月に改正法案が閣議決定)。

許可要件を緩和することで、より小規模な不動産事業にも出資が集まるようにし、インターネット、クラウドファンディングを活用できるようにすることなどが焦点となっています。


空き地や空き家も対象に含めるよう、法改正の動きが顕著に

近年、都市部も含めて全国的に、空き家や空き店舗、空き地が増加の一途をたどっていることが社会問題となっています。そこで、空き家や空き地などを「不動産特定共同事業」の対象にすることで、再生を後押しし、問題解消を目指そうと、法改正が進められています(2017年3月に改正法案が閣議決定)。

許可要件を緩和することで、より小規模な不動産事業にも出資が集まるようにし、インターネット、クラウドファンディングを活用できるようにすることなどが焦点となっています。


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