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借地借家法

shakuchishakuyahou01.jpg 「借地借家法」とは、1991年に制定され、1992年8月1日に施行された、借地契約と借家契約について定めた法律です。不動産の賃借人(借主)の保護と、賃貸人(大家)・賃借人の利害の調整をはかるため、民法における賃貸借の特別法として設けられました。
借地借家法は、それ以前にあった「借地法」と「借家法」、そして「建物保護法」という3つの法律を統合し、現代社会の実状に合わせて修正した内容となっています。

借地借家法は、建物の用途が居住用であるか事業用であるかといった違いを問わず、すべての建物の賃貸借契約に適用されます。ただし、土地の場合は「建物の所有を目的として土地を借りる」場合のみに適用が限定されるため、例えば駐車場などの利用として土地を借りる場合は適用されません。

旧法借地制度における問題点

旧法である借地法及び借家法は、「住居」という人間の生活のよりどころとなる施設の賃貸契約に関する法律です。契約に際して、賃貸人よりも立場的に弱い賃借人が長期安定的に安心して土地や住宅を借りることができるよう、賃借人の保護に重点を置いています。
しかし、賃貸人にとってはあまりにも不利すぎるもので、以下のような問題がありました。

・土地が半永久的に返却されない問題
1941年の法改正で、地主が契約更新を拒絶するためには正当事由を必要とする「正当事由制度」及び、正当事由が認められなかったにもかかわらず契約の更新に応じない場合はそのままの契約内容で法廷更新される「法定更新制度」が追加されたのですが、この2つの制度によって、土地が半永久的に返却されないという問題がありました。

・キャピタルゲインが賃借人に転移する問題
事実上、半永久的に土地を借りることができたため、退去してもらうために賃借人に対して立退料を支払う賃貸人も多かったようです。地主がキャピタルゲイン(土地の値上がりによる売却益)を得るときも、その大半が立退料として賃借人に支払われていました。

・家賃を値上げしづらい問題
借地借家法第11条によって、賃貸人は地代などを増額できる権利を有していますが、地代値上げの裁判をしても「賃借人に不利である」という点から、実際に請求が認められるケースはほとんどありませんでした。

以上のように、旧借地法及び旧借家法は賃借人の立場を保護しすぎたことで、「土地が戻ってこないのならば貸したくない」と考える地主が増えました。結果として、住宅地や駐車場などをはじめ、どのような用途でも使用されていない遊休地が数多く発生したのです。

遊休地は利益を生まないだけでなく、地域の発展を妨げる原因となります。そこで1992年8月、停滞した不動産市場の活性化を目的として、契約期間満了とともに正当事由がなくても土地の賃貸借契約を終了できるという「定期借地制度」が施行されました。

土地を借りるメリットについて

定期借地権の登場によって、今まで一度貸せば半永久的に戻ってこなかった土地が、一定期間が経過すれば必ず返却されるようになりました。地主側は安心して再び土地を貸すことができるようになったのです。土地を賃貸する場合、地主や賃借人にどのようなメリットが生まれるのでしょうか。

■地主側のメリット
(1)固定資産税などの負担が軽くなる
土地が利益を生むようになるため、固定資産税などの税金を払いやすくなります。

(2)安定した収入を得られる
土地を貸している限り、長期にわたって安定した収入を得ることができます。

(3)相続税対策になる
土地を貸すと評価額が圧縮されるので、相続税の節税につながります。

■賃借人側のメリット
(1)土地の取得コストが下がる
土地を購入するよりも安いので、初期投資を抑えることができます。

(2)浮いた金額を投資できる
浮いた金額を設備などに投資できます。不動産投資において特に重要なポイントです。

(3)更新時の手間がかからない
定期借地制度では、更新料や各種許諾料を不要とする契約が一般的です。

旧法において、賃借人は半永久的に土地を借りられたとはいえ、訴訟リスクも少なくありませんでした。しかし、定期借地権では期間がしっかりと定められているので更新時のトラブルはほとんどありません。

一見すると賃借人にとっては不利になったように思えますが、「賃借人を保護する」という主目的は変わっていません。賃借人にとっても「安全に借りられる」利点があるのです。

建物の賃貸も促進する借地借家法

建物の賃貸に関しても、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法(1999年12月成立、2000年3月施行)」にともない借地借家法の改正が行われ、定期借家制度が制定されました(借地借家法 第38条)。定期借家制度に基づく定期賃貸住宅契約では、契約期間の満了にともない、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了します(賃貸人・賃借人双方の合意による再契約は可能)。

このように不動産における賃貸契約制度が整備されたことで、「土地・家屋を貸したい」という地主が増えています。賃借人においても賃貸ならば自己資金を抑えられるほか、投資サイクルも早められるなど、さまざまなメリットがあります。不動産投資の選択肢も広がっており、以前と比べれば投資しやすい環境といえるでしょう。

なお、定期借地契約・定期借家契約は、従来型の普通借家契約と併存しており、新規契約時にはどちらの制度でも選択することができるようになっています。投資計画が変わってくるので、どちらの契約になるのかを必ずチェックしてください。

借地借家法の将来的な改正論議

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1992年の制定から四半世紀が経過した借地借家法ですが、中には「権利が認められていても活用されていないもの」も出てきました。例えば、借地人が借りた土地に建物を建てて、借地権設定者(地主)に建物を譲渡したときの、「借地権を消滅させる特約」のついた借地契約「建物譲渡特約付借地権」が挙げられるでしょう。

建物を譲渡されたとき、その建物を借りて住んでいる借家人がいると、(借家人の請求によって)「期間の定めのない建物賃貸借(法定借家権)」が地主とのあいだで締結されたものとみなされます(借地借家法24条2項)。この法定借家権があることで「建物を壊して更地にすることが許されない」ため、地主は自分の土地を自由に活用できる時期がわからないのです。
ちなみに、よく似た土地の利用法である「一般定期借地権」は契約の存続期間が50年以上ですが、建物譲渡特約付借地権は30年以上と期間が短くなり、さらに買い取った建物をそのまま運用することで運用益も期待できます。しかし、一般定期借地権のように「更地にして返す」ほうが、前述の法定借家権が発生しない上、売却や再開発が容易なこともあって、建物譲渡特約付借地権は利用率が低くなっているようです。

焼け野原で住まいの供給が間に合わなかった終戦間もなくの時代であればともかく、現在は住宅の供給過剰と人口減少によって、都市部も地方も空き家が増えています。そこで、借家人の保護をある程度緩め、地主などの負担を軽減させたほうが、むしろ全体のバランスがとれるとの意見もあるようです。借地借家法については、さらなる改正に向けて議論が進むことが期待されます。

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