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GLOSSARY
不動産用語集
わ行
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みなし道路

「みなし道路」とは、建築基準法42条第2項に定められた道路のことで、「2項道路」とも呼ばれます。
建築基準法によると、建築物の敷地は4m以上の幅の道路に、境界線が2m以上接する必要があります。この条件を満たさない土地に建物を建てることは、建築基準法違反となります。これは、道路に十分に接していない、または接している道路が広くない土地に建っている建造物で火災が起きた場合、消防車が近づけない可能性が高く、消火活動がしにくく、危険であることが理由とされています。

ただし、建築基準法が施行された当時、住宅密集地などではこの基準を満たさないものが数多く存在していました。1950年以前から存在する道路は、1間半(約2.7m)を基準としているものが多かったためです。そこで救済措置として、基準時(1950年11月23日、または当該市町村が都市計画区域に指定された時点のいずれか遅いほう)以前に建築物が並んでいた道路については、例外的にみなし道路として扱うことになっています。つまり、道路の幅が4m以上なくても、4mあるものと「みなし」ているので、そのみなし道路に2m以上接している敷地には、建造物があっても構わないことになるのです。

みなし道路に面した土地に建物を建てるときは「セットバック」が必要

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敷地がみなし道路に面している場合、新たに建築物を建てる際は道路の幅を確保する必要があります。つまり、みなし道路の中心線から2m(道路の片側に河川や崖などがあるときは境界線から4m)後退しなければなりません。この後退部分は「セットバック」(路面後退)と呼ばれ、不動産の広告などでは省略して「SB」と表記されることもあります。

例えば、幅が3mの道路であれば、両端で50cm以上のセットバックが義務付けられます。道の両側の地主が、道に接していた部分50cmずつの土地をセットバックとして提供すれば、いずれ幅員4mの公道になるからです(ただし、その道路が、中心線から2mに満たない距離の位置に、がけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合ならば、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離4mの線をその道路の境界線とみなします)。

セットバック部分は道路とみなされるため、たとえ個人の所有地でも自由に利用することはできません。みなし道路に面した土地や建物を投資対象にする際は、将来的に敷地が狭くなるだけでなく、建てられる建築物の床面積まで減少する可能性があることを理解しておきましょう。

なお、みなし道路に面しているというだけで不動産の価値は下がりません。すでにセットバック済みであれば土地を整備する必要がないので、問題なく活用できます。ただ、中には本来50cm後退しなければいけないところを30cmしか下がっていなかったり、一度セットバックをしたのに元の位置に塀を設置したりしているなど、整備が不十分な物件も見受けられます。取引後に事実が発覚してトラブルになるケースもゼロではありませんので注意してください。

このように、みなし道路沿いは、セットバック済みの物件と、そうでない物件が混在している状態にあります。トラブルに遭わないためにも、みなし道路沿いの物件を個人間で取引きすることはできるだけ避け、コンプライアンス意識の高い業者を通すようにしましょう。


みなし道路は、当然に通行権が認められるわけではない

みなし道路が建築基準法で「道路」として扱われていても、当然に通行できるとは限りません。実際、みなし道路の所有者が道路に金属製のポールを設置し、周辺敷地の所有者が車を出せなくなったことを訴えた裁判では、最高裁判所はポールの撤去を認めませんでした(2000年1月27日判決)。


セットバックが行われると私有地としての評価額はゼロに

みなし道路に面している土地のセットバック対象部分は、将来、公道になる可能性がある土地ということになります。また、セットバックが完了し、舗装まで仕上がっている場合は、公道に準じる存在になりますので、私有地としての評価額はゼロになりえるのです。

みなし道路のセットバックが完了すると、歩行者も通りやすくなって近隣住民などに喜ばれますし、消防車などの緊急車両だけでなく、介護用の車両なども入りやすくなりますので、隣接する土地の利用価値も増します。その一方で、通過する車両のスピードが従来よりも上がりやすくなりますので、歩行者にとっての危険が増す場合があると指摘されています。


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