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基準地価

pixta_16591573_M 「基準地価」とは「都道府県価格調査」と呼ばれるもので、土地の現状の価値を示す目安となる指標のひとつとして都道府県が定めるものです。根拠法令は国土利用計画法施行令第9条となります。

基準地価は、実際に土地が売買される際の価格決定に大きく関わり、似たものに「公示地価 」もあります。公示地価と基準地価は、算出方法や利用目的が似ていますし、それぞれ示される数字もそれほど大きく変わりません。

公示地価との共通点

公示地価については、地価公示法で定められており、国が主体となって導き出しています。国土交通省の審議会のひとつである土地鑑定委員会が各地に「標準地」を定めて、その不動産の価値を算出します。社会的環境や利用状況など、多面的に観察して「通常である」と認められる土地が、標準地に選ばれる傾向があります。


不動産の取引きをしたい人や、みずからが所有する土地の価値を知りたい場合は、条件が近い標準地の公示地価を参考にして、おおよその取引価格を知ることができます。


基準地価も、主体が都道府県という違いがあるのみで、基本的な機能は公示地価と共通しています。公示地価の標準地に相当するものが、基準地価における「基準地」と呼ばれる土地で、双方を兼ねていることもまれに存在します。


公示地価の標準地と基準地価の基準地は全国で20,000地点を超えていますが、そのすべてが国土交通省のサイトで公表されています(宅地が21,168、林地が507の合計21,675地点/2016年9月21日、国土交通省土地・建設産業局発表)。


なお、以下の条件に該当する土地は、国土利用契約法12条の「規制区域」とされ、基準地の選定対象から外れます。

基準地の選定対象から外される条件
・土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、または行われるおそれがあり、地価が急激に上昇、または上昇するおそれがある、土地計画法の都市計画区域。
・都市計画区域以外であっても、集中的な投機的取引によって上記のような事態が生ずると認められる場合において、その事態を緊急に除去しなければ適正、且つ合理的な土地利用の確保が著しく困難となると認められる区域。

つまり、大きな値動きがあると予測される地点は、基準地(標準地)として適さないということです。

基準地価と公示地価の違いと、相互補完関係

基準地価は、基準地に対する不動産鑑定士 1名以上の鑑定評価で算出しますが、公示地価は2名以上の不動産鑑定士の鑑定関与が必要という違いがあります。


また、公示地価が毎年1月1日時点での価格であり、3月頃に発表される一方で、基準地価は毎年7月1日時点での価格であり、9月頃に発表されるという時期的な違いもあります。


いずれも年1回の公表ですが、定期的且つ交互に発表されることで、最新の不動産価格の動向を反映していることになります。つまり、3~9月は公示地価、9月から翌年3月は基準地価を、最新の情報として活用できるのです。


また、不動産としての価値を知りたいご自身の土地、あるいは取得しようとしている土地に、利用実態や社会環境が似ている標準地がなくても、基準地であれば近い条件の土地が見つかる場合もあるでしょう。 標準地と基準地は一部重なりますが、大半は重複することなく各地に散在しています。さらに、公示地価の対象区域外に基準地価が設定されていることもあります。公示地価を知りたい人の欲求を満たせないところを基準地価が一部で満たし、補完し合う関係にあるといえるのです。

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