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GLOSSARY
不動産用語集
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減損会計

「減損会計」とは、固定資産の収益性が低下したことによって投資額の回収が難しくなったとき、その収益下落分(減損)を一定条件のもと、特別損失として計上する会計処理をいいます。

減損会計で対象となるのは本社や支社の土地・建物、工場などの事業用資産や、オフィスビル、商業施設などの投資用不動産です。経営環境が急速に悪化したり、市場価格が大幅に下落したりした場合に「減損の兆候」とみなし、減損処理の必要性を判断した上で、財務諸表に回収可能性を反映させます。

2003年10月31日に企業会計基準委員会から「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」が公表され、2005年4月1日以後開始する事業年度から減損会計が適用されています。

減損会計のフローチャート

所有しているすべての固定資産に対して調査を行う場合、多くの時間・労力・費用が必要です。これらのコストを削減するために、減損会計は以下のような流れで行われています。

2003年10月31日に企業会計基準委員会から「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」が公表され、2005年4月1日以後開始する事業年度から減損会計が適用されています。

(1)資産のグルーピング
まずは資産のグループ分けをしましょう。減損会計基準によると、グルーピングは「他の資産または資産グループのキャッシュフローからおおむね独立したキャッシュフローを生み出す最小の単位で行う」と定められています。原則として継続的に収支を把握しているものがグルーピングの単位となりますが、絶対的な分類方法はありません。
例えば一棟の賃貸マンションを複数の単位に分けて、継続的に収支を把握している場合でも、通常は1つの賃貸物件がグルーピングの単位となります。

(2)減損の兆候
グループごとに「減損の兆候」の有無をチェックします。企業会計基準委員会の「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」によると、以下のような点が例示されています。

  • ・営業活動から生ずる損益又はキャッシュフローが継続してマイナスの場合
  • ・使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化がある場合
  • ・経営環境の著しい悪化の場合
  • ・市場価格の著しい下落の場合
  • ・共用資産の減損の兆候
  • ・のれんの減損の兆候

これらの傾向が認められない場合、減損会計は不要です。以下のフェーズに進む必要はありません。

(3)減損の認識
減損の兆候があった資産グループについて、割引前将来キャッシュフローの総額が帳簿価額を下回っている場合は減損損失があると考えられます。割引前将来キャッシュフローを見積もる期間は、資産グループにおける主要資産の経済的残存使用年数または20年のいずれか短いほうを適用します。
なお、割引前将来キャッシュフローの総額が帳簿価額を上回っている場合、減損会計は不要です。次のフェーズに進む必要はありません。

(4)減損の測定
減損損失が認められた資産グループについては、帳簿価額を回収可能価額(正味売却価額または使用価値のいずれか高い方)まで減額して、その減少額を減損損失として「当期の損失」とします。

このように減損処理はすべての不動産に適用されるわけではなく、一定の要件に該当するものに対して適用するものです。複数の不動産物件を所有しているオーナー様においては、すべてを調査するとコストがかかってしまいます。効率化を図るためにも、複数のフェーズに分けて減損処理を必要とすべきものとそうでないものを選別することをお勧めします。

不動産投資家が減損会計をするメリットとは

減損会計が義務付けられているのは、上場企業や会社法上の会計監査人設置会社などの大企業です。中小企業や個人事業主は対象外となっています。減損会計をしても税務上は損金算入することができず、法人税が安くなることもありません。技術的負担が大きいので無理に減損会計をする必要はないのですが、デメリットばかりではないようです。例えば不動産投資においては、以下のようなメリットも存在します。

(1)問題の顕在化
減損会計をしなければならない賃貸不動産とは、「業績が不調な資産」「キャッシュを生まない資産」「資産デフレに弱い資産」と言い換えることができます。つまり、不動産を運営するのに十分な利益が出ているかどうかの目安となるわけです。

(2)財務諸表の透明性が高まる
固定資産を公正に評価することで財務諸表の透明性が高まり、金融機関からの融資を受けやすくなります。不動産の投資サイクルを早めたい方に最適です。

ご存じのとおり、不動産は時間が経つにつれて価値が減少してきます。取得時は採算性が高かった物件であっても、「気付かないうちに収益性が下がっていた」というケースも珍しくありません。減損会計のプロセスを通して、不動産の問題点を探るのは不動産投資家にとって極めて有意義な経験となることでしょう。

景気低迷ゆえ、紆余曲折あって成立した日本の減損会計基準

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我が国では、1990年代後半から、減損会計基準を整備しようという動きが加速し始めました。バブル崩壊後に地価が下落したことにより、取得時の固定資産帳簿価格との差が無視できないほど大きくなり、会計上の含み損を抱えている企業が続出していたからです。
当時は「国際会計基準」や「米国会計基準」が整備されつつあり、国境を越えたグローバルな視点からも減損会計基準を整備する機運が高まりました。

企業会計審議会が、固定資産の減損処理を審議事項として取り上げたのは1999年10月のことでした。当時の企業会計審議会は大蔵省(現:財務省)の所属でしたが、橋本龍太郎内閣での行政改革による財金分離(財政行政と金融行政の分離)により、現在は金融庁長官の諮問機関となっています。
意見書が取りまとめられたのは2002年のことで、減損会計の適用指針の整備は、企業会計基準委員会(ASBJ)に役割が委譲されました。そして2005年4月から、固定資産の減損処理が強制適用されています。

しかし、バブル崩壊の影響は、長年にわたって影を落とし、デフレによって景気がなかなか上向かない不安感から、減損会計基準は「適用延期すべきでは」という意見が出始めたのです。政府や金融庁、経団連などは基準適用に積極的でしたが、銀行業界などの金融機関や、一部の与党議員、商工会議所は、適用に慎重な姿勢を見せました。
ASBJは、「減損凍結」に向けての政治的プレッシャーを受けましたが、賛成や反対の意見をオープンにする意見討論の場を整備し、2003年に適用延期しない方針を固めています。それを受けて、国会では議員立法の動きも加速しましたが、与党内の慎重論に押されて実現しませんでした。
法制化こそなりませんでしたが、ASBJが政界や産業界の思惑から独立した立場で、さまざまな利害関係を調整しながら減損会計基準の整備を果たしたことについては、一定の評価をすべきでしょう。

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