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「IRR」とはInternal Rate of Returnの略で、NPV（正味現在価値）やROI（投下資本収益率）、PBP（回収期間）などと同様、対象の不動産に投資すべきかどうかを判断する基準となる収益指標のひとつです。「内部収益率」ともいわれています。
一般的に、販売されている不動産に関して「利回り」と記されている場合、そこに示されている数値は、ほかに特別な注釈がない限り「表面利回り（グロス利回り）」を意味します。この表面利回りは、「年間の賃料収入÷物件取得価格」で算出されます。誰もが簡単に算出できる代わりに、不動産投資に必要な経費がまったく考慮されていないため、投資実態からかけ離れてしまう問題点があります。一方、必要経費や税金などを考慮し、「（年間の家賃収入－年間必要経費・税金）÷物件取得価格」で算出されるのが実質利回り（NOI利回り）です。表面利回りよりも、投資実態をより忠実に反映させる指標ではありますが、1年という短い期間で区切って算出するため、1年以上先の「将来的な家賃変動までは考慮されない」という大きな欠点があります。
同様の計算方法で算出される還元利回り（キャップレート）も、不動産投資の現場では活用されています。しかし、こちらは「想定キャップレート」という人為的な指標によって、恣意的に、いわば都合良く基準を操作できるため、正しく実態を表しているのかどうか警戒する動きもあります。
IRRとは、「NPV（正味現在価値）がゼロとなる割引率」と定義されています。ここで言う割引率は「金利」「利息」に近い概念です。例えば、銀行に100万円を定期預金したときの利息が10％だったとして、3年後の満期を迎えるまえに引き出した場合、受け取れる額は以下のように変わります。
| 0年目 | 100万円 |
|---|---|
| 1年目 | 110万円 |
| 2年目 | 121万円 |
| 3年目（満期） | 133万1,000円 |
ほかの指標とは異なり、IRRでは次に挙げる収支実態を算出できます。
【開始時】どれだけの金額が出ていくか
【運用時】毎年どれだけの金額が入ってくるか
【売却時】手元にどれだけの金額が残るか
つまり、投資家の最大の関心事である要素を、漏れなく反映しているのです。
実際の不動産投資において、収支の動きが最も複雑になるのは「運用時」です。例えば「空室率が変動」すれば、それに対応して賃料収入の総額も変動します。時には、大規模修繕によって多額の出費を要することもあります。また、この間にインフレやデフレが起きれば、実質的に受け取れる金銭の価値も変化していきます。このような毎年の収支変動をしっかりと追いかけて、運用期間中における「全体的な利回りを算出」できるのが、IRRの最大のメリットです。
IRRでは、不動産を買ってから売るまでのあいだに起こりうる「収益変動のあらゆる要素」を考慮に入れることができます。例えば、ある不動産の10年間のIRRが15％と算出された場合、金融機関に年利15％の定期預金（複利）を10年間預けることと同じ扱いになります。銀行預金と同等のレベルで、不動産投資における将来的な利回りの可能性を計算できるのです。利回りの優秀さを、ほかの金融商品と比較して検討できるようになるのがIRRの特徴といえます。ただし、預金とは違い「不動産投資では同じ商品をあとで追加購入することができません」から、実質的な利回りが預金よりも下がる場合があります。
IRRは、ほかの指標と比べれば投資実態をほぼ忠実に反映させることができますが、それでも場合によっては実態からかけ離れてしまうことがあります。例えば、「小規模な物件」「高金利の融資金で取得した物件」「空室の生じるリスクが高い物件」などは、実際に受け取れると見込まれる収益よりも、IRRが高い数値で表れることがあるのです。高率のIRRに惑わされて、将来的に損をする物件をつかまないように気を付けなければなりません。
なお、IRRの高い物件を不動産業者に探してもらおうとしても、そもそもIRRのことを知らない業者が多く、事前にわかりやすく説明しなければならない点で手間がかかります。また、IRRは「数年後に得られる売却益」を前提にして計算しますので、将来的に売却する予定のない賃貸物件では算出できないことも覚えておきましょう。
IRRの算出方法は、少々複雑です。ある不動産をn年後に売却するとした場合、以下のような計算式で算出します。
投資額＝｛1年目のキャッシュフロー ÷（1＋IRR）｝＋｛2年目のキャッシュフロー÷（1＋IRR）の二乗｝＋…＋｛n年目のキャッシュフロー÷（1＋IRR）のn乗｝
仮に5,000万円の物件を購入、毎年300万円ずつキャッシュフローが残り、5年目に4,500万円で売却した場合で考えてみましょう。Excel（表計算ソフト）のIRR関数を用いると、以下のような結果になりました。
| 年度 | 収益 |
|---|---|
| 0年目（購入） | -50,000,000円 |
| 1年目 | 3,000,000円 |
| 2年目 | 3,000,000円 |
| 3年目 | 3,000,000円 |
| 4年目 | 3,000,000円 |
| 5年目（売却） | 45,000,000円 |
| IRR | 約3% |
「推定積算」と「推定積算率」
不動産用語における「積算評価」とは、不動産の価値を評価する計算方法のひとつで、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価（現在価値による評価）し、それを合算するという評価方法です。 当サイト「推定積算」とは、当社独自評価により土地建物評価計算をしたものになり、「推定積算率」とは、「推定積算」価格に対する「販売価格」の割合を示したものになります。
「買付証明お申込み」
ご希望物件の買付証明をお申込みいただけます。当社は、会員様の代理人として、売主様に対し、買付予約を行います。 なお、「買付予約」とは、売買契約の申し込みやその予約ではなく、会員様の買付の意向を売主様に表明するためのものに過ぎません。 何らかの法的拘束力を有するものではございませんので、予めご了承ください。
