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租税公課とは

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「租税公課」を一言で表すと、「国や地方公共団体に納める金銭」ということになります。法律に基づいて強制的に徴収される「税金」を表す「租税」、それ以外に徴収される「賦課金・罰金」などを表す「公課」を組み合わせた言葉です。このことから「公租公課」や「租税課金」と言われることもあります。
租税公課は不動産経営(投資)にも関係が深く、とても重要な部分となります。その一例として、不動産所得を計上するときに「経費として認められる税金」と「認められない税金」が挙げられます。まずは必要経費として認められる「租税公課」から見ていきましょう。


必要経費として認められる租税公課

必要経費として認められる租税公課

税の種別 内容
固定資産税 毎年1月1日時点に固有資産(土地・家屋・償却資産)を所有している者に対して課せられます。
登録免許税 不動産を登記するときに課せられます(取得価額に算入されている場合は適用外)。
不動産取得税 登記の有無に関係なく、土地や家屋を購入したり、家屋の増改築をしたりして不動産を取得したときに支払う税金です。
地価税 遊休不動産の流動化を図るため、国内の土地にかけられた税金です。1998年以降、適用は停止されています。
特別土地保有税 土地の有効利用促進、投機的取引を抑制するために作られた税金です。一定規模以上の土地を所有、または購入した人に課せられますが、2003年より停止しています。
事業所税 都市環境の整備や改善等に関する事業に充てる目的税です。一定規模以上の事業主に対して課せられます。

上記のうち事業所税を除くものは、不動産を所有する人すべてに課せられます。これらに、以下の費用を足した金額が不動産経営における必要経費となります。


不動産経営で経費として計上できる費用

費目 内容
借入金利子 不動産や設備を取得した際に借り入れたローンの利息です。
減価償却費 建物と設備の減価償却費。法定耐用年数を元に算出します。
修繕費 建物や設備を修理した際にかかった費用。住人退去に伴うメンテナンス費用も含みます。
水道光熱費 共用部分の電気代や上下水道代のことです。
損害保険料 火災保険や地震保険といった保険の掛け金のうち、当年分が経費になります。
委託管理費 管理を委託した会社(ほとんどの場合、不動産業者)に支払う委託費です。
手数料 不動産会社が入居者を決めた際に支払う仲介手数料。広告費と呼ぶこともあります。
立ち退き料 建物の老朽化に伴い、建て替えを行った場合に発生する立ち退き料。取り壊しにかかる費用も必要経費です。
その他 税理士や弁護士の報酬、通信費、消耗品費、ローン借換えにかかった諸費用などです。

不動産経営において、租税公課を含む必要経費をしっかり計上することは非常に大切です。通常は建物や設備の減価償却費、ローンの利息が大きな経費となりますが、固定資産税も決して無視できない数字になります。
また、購入した年は登録免許税と不動産取得税が必要なことを忘れてはいけません。購入を検討している物件にこれらの税金がいくらかかるのか。不動産の価格や価値、収益予想などと並行して、租税公課や必要経費について事前に計算しておくと良いでしょう。


消費税について

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もし、消費税の課税事業者が、経理処理について「税込経理方式」を採用しているならば、納付した消費税額を、消費税申告時に必要経費とすることができるのが原則です。この場合、その年分の未払い金に計上することで、租税公課として必要経費に計上しても問題ないとされています。


また、消費税などの経理処理で「税抜経理方式」を採用していて、仮に課税期間中の課税対象売上高が5億円を超えている、あるいは課税売上割合が95%に満たないときには、仕入れ控除税額が課税売上に対応する部分の額(課税仕入れに対する消費税額の全額ではない)となります。そのため、控除対象外の消費税額が生じます。


この控除対象外消費税額について、それが土地や建物などの資産に関わるものである場合、次のいずれかの条件に該当すれば「全額を必要経費」として算入することができます。


・その事業年度、またはその年分の課税売上割合が80%以上である
・棚卸資産にかかるものである
・ひとつの資産にかかる控除対象外消費税額などが20万円に満たない


もし、いずれの条件も満たさない場合には、消費税法上では「繰延消費税額」として一部分のみを資産計上、60ヵ月かけて損金算入していくことになります。具体的には、繰延消費税額を「60」で割り、その年に事業所得を得る業務を実行した期間の月数を掛け合わせた金額を必要経費として算入する方式です。
なお、土地や建物などの資産に関わらない控除対象外消費税額であれば、無条件で全額をその年分の必要経費に算入することができますが、事業として不動産投資をする方の場合は、考慮しなくても良いでしょう。

租税公課に含まれない税金

租税公課として計上できる各税の存在は、必要経費の中でも金額的に大きなものです。その一方で、必要経費として認められない租税公課も存在しますので、その代表的なものを紹介しておきましょう(国税庁・損金の額に算入される租税公課等の範囲より)。


<必要経費として認められない租税公課>

  • ・法人税、地方法人税、都道府県民税、市町村民税の本税
  • ・各種加算税、各種加算金、延滞税、延滞金(地方税の納期限延長にかかる延滞金を除く)、過怠税
  • ・罰金、科料(外国または外国の地方公共団体が課する罰金または科料に相当するものを含む)、過料
  • ・法人税額から控除する所得税 、復興特別所得税、外国法人税

法人の場合、上記は必要経費とは認められません。個人事業として不動産経営を行っている場合は、法人税に該当する部分が「個人事業税」ということになりますが、こちらは必要経費として認められる点が異なります。なお、事業収支から算出される「所得税」や、近親者から不動産を相続したときに発生する「相続税」は、法人・個人とも必要経費の租税公課に含むことはできません。

租税公課は、どの年の必要経費に算入できるのか

原則として、その年の12月31日までに納付すべきことが具体的に確定している租税公課について、翌年の確定申告(おおむね2月16日~3月15日)にて、必要経費に算入できることになります。もし、年の途中(1月1日~12月30日のあいだ)で租税公課の納付義務者が死亡または日本から出国したときには、その死亡や出国の時点までを基準とします。


ただし、固定資産税や不動産取得税、自動車税などのうち、納期が分割して定められているものについては、それぞれの納期の税額をそれぞれの納期の開始日が属する年分(または実際に納付した日の属する年分)の必要経費とすることになります。


例えば、納期のひとつが「2月」となっているものについては、納期開始日を基準として、その年分の必要経費とし、翌年の確定申告で所得から差し引くことが原則ですが、前倒しして前年12月以前に納付することによって、前年分の必要経費として算入することもできます。

未払いの租税公課の扱いは?

納税は期限内に行うことが大原則ですが、さまざまな理由で遅れてしまうこともあります。前年の12月31日までの期間に課税された租税公課を、翌年の3月に納付することになったときは、12月31日の日付で租税公課として計上し、同時に未払い金も同額で記入します。そして、実際に納付した際に、未払い金を消した上で現金の減少も記帳します。この処理を行うことで、申告年度の確定申告書の租税公課と、事業の損益計算書における租税公課の数字が一致します。なお、過去の税金に対する延滞金や税金の利子も納付した年に計上しますが、当然、必要経費とは認められませんので注意しましょう。


経費は多くなるほど収益を圧迫しますが、結果として節税につながるものですから不動産経営において非常に重要な要素のひとつです。しかし、同じ「税」と名のつくものであっても、必要経費への計上についてはルールが異なり、非常に複雑なしくみになっています。個人で正しく処理することに限界を感じたときは、税理士など専門家に委ねることが大切なことは言うまでもありません。

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