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私道負担とは

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sidohutan01.jpg 「私道負担」とは、敷地内に私道部分が含まれているということで、私道の上には建物が建てられません。また、建蔽率(けんぺいりつ)や容積率の計算からも除外されるため、土地や一戸建ての売買の際は、売主が買主に対して私道負担を知らせなければなりません。このため、一般的な不動産の広告では、土地の一部に私道が含まれることを表記することが義務付けられています。


私道は「作らなければいけない」場合がある

ご存じのとおり、私道とは、個人や民間企業の所有となっている私有地の上に作られた道のことです。原則として税金で作られ、国や地方自治体が所有する「公道」の対となる言葉です。公道は、誰でも通行できることが前提ですが、私道はあくまで私有地の一部であり、土地の所有者が許可していない第三者が通行することは、原則としてできません。ただし、道路が現実に誰でも通れる状況になっていて、実際に周辺住民などの日常生活に溶け込んでいる既成事実があり、土地の所有者も特段の不利益を被っていない場合には、私道を所有者以外の誰でも通行できるとされます(最高裁判所1997年12月18日判決)。

私道を作るかどうかは、原則として土地所有者の自由ですが、例外として、所有者が土地の一部を私道に変える負担をしなければならない義務が課されることがあります。そのおもな原因は、「建物を建てようとしているが、公道にほとんど面していない土地」と、「セットバック」の2つです。

・建物を建てる土地の「接道義務」
建築基準法43条は、幅4m以上(都市部などの一部区域では6m以上)の道路に、土地のどこかが2m以上接していなければ、その土地に建築物を建ててはならないと定めています。なぜなら、道路に接していない土地に建てられた建築物が、もし火災や地震などに遭って炎上・倒壊し、その中で負傷者が助けを求めていても、消防車や救急車などの緊急車両が入りづらく、救援活動に支障をきたしてしまうからです。

何も建てなければ、その土地を接道させる必要はないのですが、住宅など何らかの建造物を建てようとする場合で、公道に2m以上接していない土地であれば、その土地に2m以上接するよう、幅4m以上の私道を作らなければなりません。その分、実際に活用できる土地の面積は小さくなります。
広い土地を細かく分割して宅地開発するときも同様で、道路に面していない土地を作らないように私道を造成し、すべての分譲地が接道義務を満たすようにしなければなりません。

・セットバック
古くからの住宅地にある公道には、幅が4mに満たないものも少なくありません。それでも、建築基準法がスタートした1950年11月23日よりまえにできていた道路であれば、幅が4mあるものとみなして扱うことができます。この規定は建築基準法42条2項に定められていることから、そのような比較的細い住宅地の道路を「2項道路」といいます。

ただし、2項道路は緊急車両などの通行に不便ですから、いずれ幅4m以上となるように造成しなければなりません。そのため、2項道路の両脇にある土地の所有者は、道路の中央線から各2mまでが道路の一部として将来的に提供されることを前提として土地を利用しなければならないのです。これを「セットバック」といいます。
このような土地は、道路の幅が広がることで境界線も移動(後退)しますが、いずれ道路になると想定される部分に建築物を建てることは禁止されています。これは、私道上に建造物を建てられないことと同じ根拠によります。


私道負担と資産価値

私道負担を抱えた物件も、所有形態によっては固定資産税がかかってきます。道路の補修などを行う場合も、個人もしくはその道路を共同で管理している複数人で負担しなければなりません。なお、不特定多数の人が利用している場合は「公共性が高い」という理由で公衆用道路とみなされ、非課税となる場合もあります。ただし、非課税となるためには、以下の条件を満たしていることが必要です。

<私道が非課税となるための条件>
・道路幅が1.8m以上であること
・不特定多数の人に利用されていること
・公道から公道に通じていること
私道を非課税にするには、土地家屋調査士などに正確な地積の測量図を作成してもらい、出来上がった測量図を添付して、私道の非課税申告をすることで認めてもらうことができます。

また、私道に接する土地や一戸建て住宅を購入する際は、その私道の負担面積にも注意してください。不動産広告には、敷地面積と私道負担面積、セットバック面積をそれぞれ明記するよう定められていますが、実際は「私道負担あり」「セットバック要」といった記述だけで済ませているものがあるなど、いまだ統一されていないからです。

いずれにしても、私道部分の面積は建蔽率(けんぺいりつ)や容積率を計算する際の敷地面積には含まれないため、敷地部分の面積を正しく把握することが大切です。私道部分だけでなく、敷地全体の面積が不明確な場合もありますので、購入する際は物件の概要書にある「私道負担有の表記」の有無を確認してください。さらに、売る側の不動産会社と相談して、実測を求めることも考慮しましょう。

また、一般的には私道負担のない土地よりも私道負担のある土地のほうが安くなるため、投資家によっては好んで購入する方もいるようです。私道負担について正しく理解した上で、吟味することをおすすめします。


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