PICK UP!

  • 矢川駅9分
  • 52,500万円
  • 構造:RC造
  • 築年:平成7年8月築
利回り 6.3%

蒲田駅・大森駅周辺の不動産投資市況

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

蒲田駅と大森駅はともに大田区の中部に位置するJR京浜東北線の駅です。両駅が位置する地域はかつて京浜工業地帯の一角として栄え、その名残が現在も駅周辺の繁華街や商業地域などに窺えます。

蒲田駅は羽田空港にも近く、大田区の行政関連施設が集中するエリアでもあり、繁華街を抜ければ駅周辺の光景とは対照的に閑静で緑地の多い住宅地が広がっています。
また大森駅周辺は古くからのお屋敷町で、「田園調布にも肩を並べる」といわれる高級住宅地・山王は大森駅の西の台地部に位置し、それに連なる一帯も高級感のある住宅地として高い人気があります。
このように不動産のブランド力と実質的価値のギャップが大きく、不動産投資の費用対効果が大きいと考えられる蒲田駅・大森駅周辺の不動産投資市況について解説しましょう。

蒲田駅・大森駅周辺の産業構造の転換

%e8%92%b2%e7%94%b0pixta_15488592_s

蒲田駅・大森駅ともに江戸時代の東海道沿いの町として古くから栄えた下町エリア。都心へのアクセスに優れ、商店街の活気、学校や医療機関の充実など生活上の利便性が高いことから、若い世代を中心に不動産需要の高いエリアとなっています。
高度成長期には京浜工業地帯の一角として中小企業を中心に発展。多くの労働人口が流入しましたが、その反面、工場の過密などによる環境の悪化、公営ギャンブル場の大井競馬場や平和島競艇場が近いことによる風致の乱れなどから、地域のイメージはあまり良いものとはいえませんでした。これが不動産物件としてのブランド力にも影響しています。


しかし産業の代名詞であった京浜工業地帯も、現在では医療・環境分野の先端技術研究へと遷移してきています。大田区から多摩川をはさんだ川崎市では新薬や医療機器の開発を目指す「京浜臨海部ライフイノベーション国際戦略総合特区」の整備が進んでおり、こうした産業構造の転換は大田区にも大きな影響を及ぼしています。
例えば、かつての工場の跡地が良好な環境の住宅地・商業地に生まれ変わるなど、不動産価値の上昇に貢献する変化が強くみられます。


また、大田区は「住工調和のまちづくり」をスローガンに「大森南工場アパート」「協同組合テクノ城南」など工場共同利用事業を推進し、環境美化と公害対策を両立しながら職住接近を実現しています。したがって、今後も蒲田駅・大森駅周辺の賃貸物件には労働年齢層の流入が継続することが予測され、不動産価値の維持・上昇に期待が持てるでしょう。


蒲田駅・大森駅周辺と東京オリンピックの関係



次に蒲田駅・大森駅周辺と東京オリンピックの関係に目を向けましょう。
蒲田駅・大森駅周辺には、ホッケー競技が行われる「大井ホッケー競技場」が大井ふ頭中央海浜公園に新しく整備される予定となっています。また、都立大井ふ頭中央海浜公園第二球技場もホッケー会場のサブピッチとして使用される予定です。


そして、大田スタジアムが東京オリンピックの追加種目として承認された野球・ソフトボールの会場誘致を進めています。野球・ソフトボールはどちらも日本国内で最も人気の高いスポーツのひとつですから、国内外から多くの観光客が蒲田駅・大森駅周辺を訪れ、商業活性化につながる期待が持てます。


海外観光客といえば、羽田空港の存在も見逃せません。
大田区は訪日外国人客が滞在できる環境を整備し、地域経済の活性化、観光、国際都市の推進につなげていきたい意向で、「外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約に基づき一定期間使用させ、滞在に必要な役務を提供する」という国家戦略特別区域にも指定されています。
これに基づき、いわゆる「民泊(外国人滞在施設)」事業が、羽田空港に近く交通アクセスの利便性も高い蒲田駅・大森駅周辺で幅広く展開される可能性があります。
こうした影響は地域経済の活性化、そして観光都市・国際都市としてのあらたな付加価値を与えてくれるでしょう。


蒲田駅・大森駅周辺の都市開発計画について

大田区都市計画マスタープランではJR蒲田駅・京急蒲田駅周辺地区、大森駅周辺地区、そして羽田空港跡地周辺(羽田空港跡地、羽田旭町地区、羽田地区)を都市計画における重点課題と位置付けており、風致・景観・治安の向上を図る計画を進めています。
また、JR蒲田駅は京急蒲田西口駅前地区市街地再開発との連携でJRと京急ふたつの蒲田駅が一体となった商業機能の強化、新空港線「蒲蒲線」の整備促進により交通機能結節点機能の向上を図ります。


大森駅周辺は、大森駅周辺地区グランドデザイン計画によれば、大森駅西口駅前周辺の都市基盤の整備と連携して再開発を促進し、都市機能の強化を図る予定となっています。また、交通混雑の激しい補助 28 号線(池上通り)や JR 線の東西を結ぶ補助 33 号線の整備を促進し、交通ターミナル機能の向上や渋滞緩和が図られる見込みです。


蒲田駅・大森駅周辺の賃料相場と不動産投資の指標

蒲田駅・大森駅周辺の賃料相場は下記のようになっています。
ワンルーム 1DK 2DK 3DK
蒲田駅周辺 7.42 9.42 11.14 12.86
大森駅周辺 8.30 10.97 12.03 14.47
(単位は万円・HOME’S調べ)


このように、蒲田駅・大森駅周辺は
・繁華な商業地域
・底堅い需要
・国際的アクセスの良さ
など、不動産投資の対象として好適な条件がそろっています。今後はブランド力の向上も期待できますが、それに伴う地価の上昇が始まる前に、投資物件の候補のひとつに加えてみてはいかがでしょうか。


また地域要因として、「周辺では大規模な再開発構想が進捗中だが、近隣地域の地域要因については特段の変動はない」としており、前年公示価格等からの検討材料として変動率を年間+4.0%としています。
これは、「浜松町二丁目4地区」都市計画提案の工事予定スケジュールが平成26年度着工~平成36年度竣工予定(A街区)と比較的息の長い計画であることから、東京オリンピック以降の地価推移を様子見したいという不動産投資家が多いためではないかと推測できます。
しかし逆に「東京オリンピック以降も開発計画が続行すること」を好材料と捉え、中長期的に資産を効率的に運用するのに適したエリアであると十分考えられます。


一般に、不動産投資は手元資金の5 〜10 倍の資金の融資を受け、レバレッジを利かせた状態で行われます。弊社は投資家や投資物件に対して30 行を超える提携金融機関がどのような評価基準を設けているかを把握し、クライアント様に一番ふさわしい金融機関で融資を受けられるようお手伝いをしております。ぜひ気軽にご相談・ご検討ください。



【関連記事】
資産設計コンサルティング
/asset_design/
クライアント様へ、資産形成までの確かな道筋をご提示いたします。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加