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五輪や海外投資家需要は関係ない!? 「東京再開発」が続く本当の理由

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東京都の再開発は、さながら「東京大改造」の域に達しているとも言われます。海外から「タワークレーンが消えない都市」と表現されるほど多数の再開発プロジェクトが同時進行しています。「東京大改造」の背景には、一般に言われている東京オリンピック・インバウンド需要対応などではなく、もっと大きな理由がありそうです。

東京の再開発プロジェクトは増える一方

山手線に新しい駅ができる、渋谷が国際都市「SHIBUYA」に変わる、池袋が「文化・芸術都市」に変わる――東京では一体どれだけの再開発が行われているのでしょうか。
東京都都市整備局の資料によれば2015年7月31日現在、東京都が認可した市街地再開発事業地区は219地区です。このうち建設工事完了地区が165地区、再開発事業実施地区が40地区、再開発予定地区が14地区となっています。この他、市街地再開発のマスタープラン策定中のところや市街地再開発意向のあるところが数十地区あると言われているので、再開発予定地区は今後も増える見込みです。
また、首都圏再開発情報サイト「再開発調査兵団」によると、2016年2月に判明している首都圏の超高層ビル建設計画は2016年だけで51件、2017年は60件、2018年以降は91件に上っています。


ではどれだけの面積で再開発が実施または計画されているのでしょうか。
「日経アーキテクチュア」が2016年1月に発行した『東京大改造マップ2016-2020』によれば、東京23区内で再開発が予定されている延べ面積1万平米以上のプロジェクトは318件、総面積1800万平米(約550万坪)となっています(2015年11月末現在)。
これを23区別に見ると、計画面積(延べ床面積総計)1位の港区が約322万平米、2位の中央区が約318万平米、3位の千代田区が約288万平米、4位の江東区が約241万平米となっており、この4区だけで23区全体の65%を占めています。これに計画面積100万平米台の渋谷区(約117万平米)と品川区(101万平米)を加えると、6区だけで23区全体の77%を占める計算です。
ちなみにこれを都心6区(千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京区)に直すと、計画面積は総計約1184平米・66%になります。
つまり、再開発投資は都心6区と湾岸部を抱える江東区および山手線新駅を始めとする大規模再開発を抱えている品川区の8区(計画面積総計約1521万平米・85%)に集中しているようです。


都心6区と江東・品川区に再開発が集中する理由

では、東京の再開発投資はどうしてこの8区に集中しているのでしょうか。
その理由を不動産業界関係者の一人は「都心の再開発に際限はない。なぜなら都市機能の新陳代謝が必要だから」と指摘しています。


都市機能の新陳代謝というと、老朽化した施設のリニューアルが一般的ですが、現在の東京の新陳代謝は2011年に発生した東日本大震災の影響が強いと言われています。
つまり「東京大改造」の真の目的は、東日本大震災を教訓として防災機能強化を目的とした新陳代謝を急いでいるというものが挙げられます。そして東京都内で防災機能が脆弱なのが上記8区と見られています。表立って語られることの多い「東京オリンピック開催に向けたインフラ整備」は、再開発のひとつの側面にしか過ぎないと言えそうです。
例えば、現在建設中の超高層複合オフィスビル「大手町フィナンシャルシティ グランキューブ」(2016年4月竣工予定)の場合、建設中の2014年6月に温泉が湧いたことで話題になりましたが、同ビルには地下1階に、この温泉を活かした大浴場、温水プール、岩盤浴、トレーニングルームなどを備えたフィットネス施設が入居する予定です。
通常は大手町・丸の内地区の事業所就業者向けの健康増進施設として営業し、震災時は災害復旧に携わる人たちに無料開放する予定と言われています。


また、皇居東御苑の大手門近くの内堀通り沿いで再開発中の「大手町ホトリア」も震災に備えた防災機能装備の設計がなされています。
A街区の超高層複合オフィスビル「大手門タワー・JXビル」(2015年11月竣工)は、災害時に備えた非常用発電機、帰宅困難者受け入れ施設、備蓄倉庫などを導入しています。
B街区の超高層複合オフィスビル「大手町パーキングビルディング」(2017年1月竣工予定)も、災害時に備えたガスタービン発電機、帰宅困難者受け入れ施設、備蓄倉庫などを導入する予定です。


東京が世界有数の国際都市であり続けるにせよ、国際観光都市の魅力を保ち続けるにせよ、防災機能が弱ければ、発生が予測されている首都直下型地震ですべて台無しになりかねません。
このため、大規模地震が起きても建物が倒壊しない単なる耐震性ではなく、大地震発生に伴って押し寄せる火災、津波などの二次災害から人と建物を守り、都市機能を早急に回復させるBCP(事業継続計画)の考えを採り入れた防災機能強化が東京では重視されています。
この整備に向けた再開発、換言すれば「防災都市・東京」に向けた進化が「際限なく続く東京再開発」の真因と言えそうです。そんな東京には、上記8区を含め都内各地に不動産投資のチャンスが埋まっているようです。


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