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東京都がマンション管理適正化に向け推進計画素案提示

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東京都住宅政策審議会が2016年2月1日に開催され、東京都が示した「マンション施策推進計画素案」を了承しました。
素案は同審議会が2015年7月に答申した「東京におけるマンション施策の新たな展開について」を踏まえたもの。マンション施策に初めて特化した政策として注目されています。

老朽マンションの増加と居住者の高齢化、「二つの老い」が進む東京都のマンション市場

今回の「マンション施策推進計画素案」の雛型となった「東京におけるマンション施策の新たな展開について」は、その中で「マンションの管理・再生をめぐる状況」を次のように述べています。

  ●マンションストックの状況
2014年度末現在における都内のマンションの総戸数は約168 万戸で、総世帯数の約4分の1に相当するストックに到達。 また都が2011年度に実施した「マンション実態調査」によれば、都内のマンション総棟数は約5.3万棟で、その9割弱の約4.6万棟が東京23区に立地しています。
これらマンションストックのうち、1981年以前の旧耐震基準で建築されたマンションは約36 万戸(約1.2万棟)と推計され、マンション全体に占める旧耐震基準のマンション率は都心部や多摩地域で高くなっています。

用途地域別で見ると旧耐震基準マンションの約半数が指定区域面積割合ではわずか12%に過ぎない、商業系用途地域に集積。団地型マンションについては、高度経済成長期に都下を中心に大量供給された経緯もあり、旧耐震基準の団地型マンションの約8割が多摩地域に集積しています。
さらに築古マンションを見ると、築40年以上の老朽マンションは2013年度末現在で約12.6万戸ですが、建て替えが進まなければ10年後(2023 年)には約3.4倍の42.8万戸に急増する見込みとなっています。

●マンション市場の動向 都内のマンション年間着工戸数はバブル経済崩壊後に増加し、2003年には約7.5万戸(住宅着工戸数全体の39%)のピークに達しました。その後減少に転じ、2009年には約2.2万戸(同21%)まで落ち込みましたが、近年は4万戸程度(同30%前後)にまで回復しています。 これを地域別に見ると、1990年代以降は都心部の割合が増加傾向にあり、近年は特に都心3区(千代田区、中央区、港区)の増加割合が顕著になっています。 また、新規マンション着工戸数が景気に左右され、年により大きく増減しているのに対し、既存マンションの売買件数は増加傾向が続いています。
●マンション居住者の状況
国土交通省が2013年度に実施した「マンション総合調査」によると、世帯主の年齢が60歳以上である割合が50.0 %と、前回(2008年度)調査の39.4%から大幅に増加しており、マンション居住者の高齢化が進んでいます。

●マンション管理組合の状況
都の実態調査によれば、アンケートの回答があったマンションのうち、93.5%にマンション管理組合があり、94.1%がマンション管理規約を定めています。
規模別では、戸数20戸以下のマンションの「管理組合なし」が17.4%、「管理規約なし」が16.0%で、小規模なマンションほど管理組合や管理規約なしの割合が高くなっています。
管理組合の総会・役員会・理事会の開催状況を見ると、ほぼすべてのマンションが年1回以上総会を開催し、約6割のマンションが役員会・理事会を2カ月に1回開催していますが、小規模なマンションほど役員会・理事会の開催頻度が低くなっています。

また国土交通省の「マンション総合調査」によれば、管理費・修繕費を3カ月以上滞納している住戸があると回答したマンションは約4割あり、築年数の経過したマンションほど滞納住戸の割合が高くなる傾向にあります。
都の実態調査でも築年数の経過したマンションほど居住者の高齢化や住戸賃貸化が進み、管理に無関心な居住者が増え、役員の成り手がいなくなるなど、管理上の問題が多くなっています。

●計画的な管理への取組状況
都の実態調査によれば、長期修繕計画についてアンケート回答があったマンションの77.3 %が「作成済み」、8.6%が「作成予定」となっています。一方、14.1%のマンションが「未作成で作成予定もない」と回答しており、小規模なマンションや築年数の経過したマンションほどこの割合が高いです。
設計図書の保管状況については86.7 %のマンションが「保管している」と回答していますが、建築確認申請書や検査済証の保管状況については4割弱のマンションが「保管していない」または「分からない」と回答するなど、適切に保管されていない傾向があります。設計図書のうち構造計算書を保管しているマンションの割合も約4割にとどまっています。

待ったなしのマンション管理適正化

東京都はこうしたマンションのストックと管理の状況から、住宅政策においてマンション管理の適正化が待ったなしであると判断。
素案で (1)マンション管理組合の自主的取り組みを促すための啓発・支援、(2)マンション管理状況の実態把握と管理不全の予防・改善、(3)マンション管理の適正化に向けた市場環境の整備――を今後10年間の目標として打ち出しています。
この中で、「マンション管理組合によるマンション管理状況等の報告義務化」を盛り込んだ条例制定も検討課題に挙げています。
素案の検討課題は今後、都住宅政策審議会で審議を重ねた末、2016年9月頃に最終答申が行われる見込みです。

  東京都は「総世帯の4分の1が住んでいるマンションは東京の特徴的な居住形態。都民にとっては不可欠な生活基盤」(「東京におけるマンション施策の新たな展開について」)としています。
これを良好な状態で守るため、東京都がマンション管理の適正化に本腰を入れて取り組む姿勢を明らかにしたのが、今回の素案といわれています。

  したがってこれからの賃貸マンション投資においては、マンション管理の適正化、すなわちマンション管理会社の能力の把握も重要になりそうです。
 
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