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期待収益率とは

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「期待収益率」とは、ある収益物件 に投資した際、運用によって期待できる収益率を加重平均(変量の重みを加味して平均値を算出すること。日経平均株価が代表的な採用例で、時価総額が小さい銘柄よりも大きい銘柄の値動きのほうが、市場全体に与える影響が大きくなります)したものです。ほぼ同義で「要求収益率」や「期待リターン」と呼ばれることもあります。
また、期待収益率の平均値(平均収益率)を、単に「リターン」と呼ぶ場合もあります。


不動産投資は、常に一定の収益を出し続けられるものではありません。その時々の状況に応じて、得られる収益にもばらつきが生じます。
もちろん、家賃の設定額については大家がコントロールできる範囲ですが、入居者の増減などはコントロールできません。収益を増やそうとして家賃を上げても、そのために入居者が出て行き、全体の収益も下がってしまえば、何にもならないのです。


また、外部的な要因で入居者の増減に影響が及ぶことも考えられます。物件の最寄り駅やその周辺地域が開発されて利便性が向上した場合、エリアの賃貸需要が高まって収益率がアップするかもしれません。ただし、その開発が遅れたり、中止されたり、物件の居住環境を悪化させる周辺事情が生じたときは、空室が増えて収入が減ってしまうこともあるでしょう。


不動産投資の世界では、このように投資家の判断や行動の枠外で、収益が変動していくことが大いにあります。もちろん、予想外の収益変動リスクに備えて、特性の違う複数の物件を保有する「分散投資」によってリスクヘッジすることも有効な手段でしょう。しかし、リスクヘッジが利くほど多くの投資用不動産 を保有できる投資家は、そう多くはいないはずです。


また、特に上場企業の株式は、流動性が高く売買しやすいので、下落のリスクがあれば、すぐに売り払うことができます。しかし、投資用不動産は、たとえ購入後に重大な投資リスクが発覚したとしても、その不動産をほしがる相手が現れないかぎり、簡単に手放すことができません。


そこで、特定の不動産の収益変動リスクを「計算」によって明確にすることで、そのリスクが甘受できる範囲内なのか、事前に検討する手法が考えられました。期待収益率はこの計算法のひとつで、収益のばらつきを平均化し、将来的に期待できる大まかな利益を表した比率となります。


不動産投資コンサルタントなどは、将来の見通しに関するアドバイスに客観性や説得力を持たせるために、期待収益率を用いることがあります。もちろん、不動産投資家自身が算出して、物件の将来的なリスクを検討することもできます。

期待収益率の算出方法

期待収益率は、以下の式で導くことができます。

Σ{(実現しそうな確率)×(それぞれの収益率)}=期待収益率


例として、1億円のマンションを一棟買いしたときの1年後の期待収益率を算出してみましょう。

◆ケースA「最寄り駅の利便性が向上」
実現しそうな確率20%/収益3,200万円/収益率32%

◆ケースB「現状維持」
実現しそうな確率70%/収益1,500万円/収益率15%

◆ケースC「周辺環境の悪化」
実現しそうな確率10%/収益-800万円/収益率-8%

これを式にあてはめると…
(Aの確率20%×Aの収益率32%)+(Bの確率70%×Bの収益率15%)+(Cの確率10%×Cの収益率-8%)=6.4%+10.5%-0.8%=16.1%

つまり、期待収益率は16.1%ということになります。


数ある投資の中でも不動産投資は不確定要素が多く、先が読みにくいもののひとつでしょう。しかし、物件の評判や自身の直感に頼るのはたいへん危険です。できる限りのリスク分析を行い、最悪のケースに備える必要があります。


期待収益率は、投資の目安となるひとつの指標ですが、これだけで物件を正しく評価することはできません。ほかにも「内部収益率(IRR) 」 や「営業純利益(NOI) 」など、さまざまな評価方法があります。ひとつの数値だけを見るのではなく、多角的に比較・分析を行うことが重要といえるでしょう。

標準偏差という考え方

統計学の用語で、「標準偏差」という概念があります。
標準偏差とは、計算上の期待収益率の周辺に、実際の値がどのように分布しうるか、実際にどれだけぶれることがありうるか、その偏り・乖離の具合を表した数値です。つまり、標準偏差の値こそ、不確実性やリスクそのものを示しているといえます。


学校などでのテストの成績(得点)でわかる「偏差値」を例に説明します。偏差値は、自分の得点が平均点からどれほど離れているかを、50を基準にして求めるもので、その公式は以下のとおりです。

偏差値=(得点-平均点)÷標準偏差×10+50

標準偏差が10と仮定して、実際に偏差値を求めてみましょう。

・自分の得点が70点で平均点が60点の場合
(70-60)÷10×10+50=偏差値は60

・自分の得点が40点で平均点が60点の場合
(40-60)÷10×10+50=偏差値は30


なお、テストの結果が正規分布(平均点の周辺が最も多く、0点や100点に近づくほど少なくなる)で、標準偏差が10だった場合、偏差値60~40のあいだに全生徒の約68.3%が入ることになり、上下約15.9%ずつがその範囲から外れることになります。
つまり、偏差値60の人は全体の上位約15.9%に入る成績であることがわかります。また、同条件の場合、偏差値70~30のあいだには全生徒の約95.5%が入ることになり、上下約2.3%ずつがその範囲から外れることになります。


実際の不動産投資で標準偏差から外れて気になるケースは、上にぶれるよりも、下にぶれた場合(損をするリスク)でしょう。やはり標準偏差が10と仮定した場合、「期待収益率-標準偏差」を下回る収益しか得られないリスクは約16%、「期待収益率-標準偏差×2」を下回る収益しか得られないリスクが約2.3%あることを知っておき、そのリスクを受け入れるかどうか、覚悟できるかどうかを事前に検討するようにしましょう。


なお、標準偏差には数式もありますが、Microsoft社の表計算ソフト「Excel」のSTDEVP関数によって容易に求めることもできます。投資を考える物件について、一度計算をしてみても良いでしょう。

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