PICK UP!

  • 矢川駅9分
  • 53,800万円
  • 構造:RC造
  • 築年:平成7年8月築
利回り 6.1%

ケーススタディ18 悩める50代会社員の投資問題を当社の投資戦略策定力で解決

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民放テレビ局のプロデューサーをされているR様(50歳、男性、妻と子供2人の4人世帯、年収2500万円)のご相談です。
仕事がテレビプロデューサーという激務なので、休みは平均2カ月に1回しか取れていないほど。40代の頃は何とも思っていなかったものの、50代ともなるとさすがに疲れを感じるようになってきたという悩みがありました。
また会社からいつ肩を叩かれてもおかしくない年齢になってきたため、現場責任者であるプロデューサーから管理職への異動、あるいは子会社への出向が現実味を帯びてきました。しかし、いずれの場合も年収は大幅減となります。

一方で住宅ローンの残債3000万円を抱えており、子供は2人とも未成年。肩叩きにあって年収減になると、生活が一挙に苦しくなり、住宅ローン完済不能の恐れもあるという状況です。
幸い預貯金が1500万円あるため、このうちの1000万円を元手に不動産投資を行うことで65歳の定年まで毎年1000万円程度のキャッシュフローを稼げるような状況を整え、当面の生活不安を払拭したいというものでした。

課題

R様の場合、定年退職後の生活安定化に向けた資産形成ではなく、近い将来に起こり得るだろう家計不足を補うことが投資の目的なので、一定レベル以上のキャッキュフロー確保が絶対条件でした。
しかし要望額が毎年1000万円程度ということで、これを元本1000万円の投資で達成するのはさすがに無理がありました。この点は当社の「どのように不動産投資を進めるべきか、不動産投資の妥当な目標設定はどれくらいか」といった説明で、投資の実態をご理解いただきました。
そこでR様の課題は次の1点に絞られます。
投資額1000万円なら現実的なリターンは年間300万円。毎年300万円のキャッシュフローを安定的に稼ぎ出せる投資戦略の策定が果たして可能か?

当社のコンサルタントたちがさまざまな事態を想定した収益シミュレーションを繰り返し検討した結果、5年程度の短期保有で売却しても利益確保ができる出口戦略を前提に、物件の長期運用ができる新築賃貸マンションならR様の課題解決が可能との結論に達しました。


提案

当社はR様の投資目的を達成できる物件を求め、約3週間にわたり首都圏全域から候補物件を探しました。
そうしてピックアップした3件の候補物件を精査の上、西武池袋線所沢駅周辺エリアの新築賃貸マンションの購入をR様に提案しました。

当該物件の選定理由は次の通りでした。
・所沢駅周辺は都心部への通勤者が多い首都圏西部の郊外エリアの1つであること。
・近年は再開発が進んだことにより街の人気度が高まり賃貸マンション入居需要が増加しているので、満室経営の可能性が高いこと。
・法定耐用年数が47年の新築賃貸マンションなら、R様のライフステージ転換の目安となる15年後でも法定耐用年数の残存期間が32年あるので、その時点でも売却しやすいこと。
・現在の市況では、郊外型新築賃貸マンションの平均利回りは5%台が良いところ。しかし当該物件の利回りは6.7%が見込めること。

この提案をよろこばれたR様は、直ちに当社と「不動産調査及び売買契約」と「プロパティマネジメント契約」を締結されました。当社は直ちに物件取得手続きをしました。


現在までの投資内容

●物件取得価格:1億7900万円
●EQ(自己資金):1000万円
●LTV(ローン):1億6900万円

●シミュレーション結果
GPI(総潜在家賃収入) …………………… 1135万円
EGI(実収入) ……………………………… 1078万円
OPEX(物件運用経費) …………………… 190万円
NOI(純利益) ……………………………… 888万円
ADS(元利返済額) ………………………… 672万円
BTCF(税引き前キャッシュフロー) …… 216万円


018_170116

現状

当社へのご相談をきっかけに、ご自分でも激務の合間に不動産投資の勉強をされたR様。今回の投資がいかに有利な投資であるかを実感されており、「これで私の当面の懸案だった肩叩きによる生活不安は解消できました」と喜んでおられます。
さらに「今後は時期を見計らって投資を拡大し、定年退職後の資産形成を図りたい」とのご希望も当社に伝えておられます。言うまでもなく当社は、資産形成目的の投資でもR様のお役に立つ所存です。


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