こだわりの条件から探す
A様のお話を詳しく伺った結果、2つの課題が明らかになりました。
A様の課題が明らかになると状況は深刻で、生前贈与額と言い、年収と言い、不利な条件ばかりでした。何とかこの不利な状況を打開できないかと、当社のコンサルタントたちが検討を重ねた結果、やっと次のような解決策を見出しました。
当社はこの解決策に基づき、次の提案を行いました。
「資本金を3分割して各々をマンション1棟の頭金にしてアパートローンを組み、ローンのレバレッジを利かすことにより、1億円のマンション1棟を現金購入するよりも規模が3倍大きい資産を一挙に形成する。そうすれば1棟投資よりキャッシュフローが3倍多くなり、A様本来の目的を達成しやすい。3棟投資ならリスク分散のポートフォリオも構築しやすい。この目的達成のため、2000万～3000万円が頭金2割程度となる価格1億円から1億5000万円の収益物件を3棟購入する」
A様は当社のこの提案に納得され、直ちに当社と「不動産調査及び売買契約」と「プロパティマネジメント契約」を締結されました。
これは契約締結後の雑談時の打明け話で分かったことですが、A様は当社へ相談に来られる前に同業他社の何社かに相談されたとのこと。しかし、いずれの会社でも「あなたの年収でローンは無理なので、1億円を使って現金購入をするしかない」と言われたそうです。
しかし、虎の子の1億円を使って投資にもしも失敗すると一気にすべてを失う恐れがあるので不安になり、どことも契約しなかったと話されていました。そして「次も同じような提案をされるのだったら不動産投資はもう諦めよう」と、一縷の望みで最後となる当社のドアをノックされたそうです。すると、我がことのように安全な投資策を真剣に追求してくれ、リスク分散のポートフォリオも考えてくれた誠実な姿勢に感動し、「パートナーはこの会社しかない」と確信されたとのことでした。
1棟目：自己資金3500万円、ローン1憶700万円で価格1億4200万円の中古賃貸マンションを購入
●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入）……1058万4000円
EGI（実収入）……1005万4800円
OPEX（物件運用経費）……176万8020円
NOI（純利益）……828万6780円
ADS（元利返済額）……519万5444円
BTCF（税引き前キャッシュフロー）…… 309万1335円
2棟目ː自己資金2200万円、ローン1憶7500万円で価格1億9700万円の中古賃貸マンションを購入
●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入）……1435万3200円
EGI（実収入）…… 1334万8476円
OPEX （物件運用経費）……211万6695円
NOI（純利益）……1123万1781円
ADS（元利返済額）……798万4728円
BTCF（税引き前キャッシュフロー）……324万7054円
3棟目：自己資金2600万円、ローン7270万円で価格9870万円の中古賃貸マンションを購入
●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入）……681万6000円
EGI（実収入）……647万5200円
OPEX（物件運用経費）……132万5803円
NOI（純利益）……514万9397円
ADS（元利返済額）……322万4550円
BTCF（税引き前キャッシュフロー）……192万4837円
3棟を一括購入したことにより、A様の合計キャッシュフローは約520万円。給与収入以外の収入で資産形成をするとの投資目的を実現すると共に、ご父君からA様への資産移動も順調に進んでいます。
「推定積算」と「推定積算率」
不動産用語における「積算評価」とは、不動産の価値を評価する計算方法のひとつで、土地の価値と建物の価値をそれぞれ別に評価（現在価値による評価）し、それを合算するという評価方法です。 当サイト「推定積算」とは、当社独自評価により土地建物評価計算をしたものになり、「推定積算率」とは、「推定積算」価格に対する「販売価格」の割合を示したものになります。
「買付証明お申込み」
ご希望物件の買付証明をお申込みいただけます。当社は、会員様の代理人として、売主様に対し、買付予約を行います。 なお、「買付予約」とは、売買契約の申し込みやその予約ではなく、会員様の買付の意向を売主様に表明するためのものに過ぎません。 何らかの法的拘束力を有するものではございませんので、予めご了承ください。
